name: Annexe 3 - Projets actes constitutifs des DDP

text:
Annexe 1.0 : projet d’acte constitutif de DDP du 17 juin 2025, sur parcelle 3526, avenue
Victor-Ruffy 56

Lausanne, bien-fonds 3526, constitution d’un droit distinct et permanent (DDP) de superficie
DDP xxx, inscrit au profit de la Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL)

Structure du contrat

Chapitre I  Exposé préalable

Chapitre II  Droit distinct et permanent de superficie

   A. Constitution du droit de superficie

B. Responsabilité de la superficiaire

   C. Obligations de la superficiaire

   D. Droit de contrôle de la superficiante

   E. Cessibilité et transmissibilité du droit

   F. Retour des constructions

Chapitre III  Divers

Clauses principales

Durée du droit  90 ans dès l’inscription de l’acte au registre foncier.

Valeur des constructions  Les constructions et ouvrages existants sur l’emprise du DDP

sont cédés à titre onéreux pour un montant de CHF 7'800’000.-

Redevance de superficie  La rente du droit de superficie s’élèvera à 3% de la valeur du
terrain. La redevance sera indexée à l’indice suisse des prix à la

consommation tous les cinq ans.

Contrôle des loyers Un contrôle des logements à loyers abordables (LLA) sera
exercé par la superficiante durant toute la durée de droit de
superficie dès la fin du contrôle basé sur la Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), et sur la
base de l’acte constitutif de DDP. Les loyers devront permettre
la couverture des coûts. Ils seront conformes aux dispositions
du droit du bail ou de tout autre droit appelé à le remplacer.

Assainissement énergétique Obligation d’assainissement énergétique des bâtiments dans un
délai de 2 ans dès l’entrée en force du permis de construire, mais

au plus tard 5 ans après la signature de l’acte constitutif du DDP,

cas de force majeur réservés, l’inexécution des travaux dans les

délais prévus étant un cas de retour anticipé des constructions.

Maintien des locataires en place Maintien des locataires après constitution des DDP et maintien
des habitants durant les travaux d’assainissement

Rotation des locataires Attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui

ne sont pas coopérateurs lors des futurs changements de
locataires.

Retour anticipé

2

– pour cause d’intérêt public :  Indemnisation selon les règles de la Loi vaudoise sur
l’expropriation pour cause d’intérêt public.

– en cas de violation grave et
réitérée de ses obligations par
la superficiaire :

Indemnité fondée sur le montant des travaux réalisés et
reconnus par la superficiante sous déduction de 30% à titre de
pénalité et d’une moins-value de vétusté de 1.5% par an
calculée avant la déduction de la pénalité.

Retour à l’échéance Indemnisation fixée à dire d’expert désigné d’un commun

accord ; elle tiendra compte de la vétusté et de l’obsolescence

des bâtiments.

Il est précisé que l’indemnisation citée ci-dessus ne portera que
sur la valeur intrinsèque des constructions et de ses parties
intégrantes, amortissement de vétusté et obsolescence déduits,
à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature mobilière,

conformément à l’article cinq (5). La définition de la valeur
intrinsèque est la suivante :  valeur au jour de l’échéance du droit

basée sur le coût de construction des bâtiments, de leurs parties
intégrantes ainsi que des impenses d’amélioration autorisées

par la superficiante (à l’exclusion de tout élément de nature
mobilière) dont sont déduits la vétusté et l’obsolescence.

CONSTITUTION
DE DROIT DISTINCT ET PERMANENT DE SUPERFICIE

______________________________

Par-devant [●], notaire à Lausanne,

  se présentent

D’une part :

La Commune de Lausanne, ici valablement représentée par Rolf Eberhard,  délégué à

la Commission immobilière, lequel :

- agit en vertu d’une procuration à lui conférée par la Municipalité de la Commune

de Lausanne en date du [●], qui demeure ci-annexée, et

- justifie au surplus de ses pouvoirs par la production d’une photocopie certifiée

conforme d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal de

Lausanne du [●], qui demeure ci-annexée,

ci-après nommée « la superficiante »,

3

laquelle certifie au surplus que le Préfet du district de Lausanne a été informé des

opérations objet du présent acte par lettre du [●], ceci conformément à l’article 142 de

la loi sur les communes.

D’autre part :

La SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838,

ici valablement représentée par [●], domicilié à [●], et [●], domicilié à [●],

qui l’engagent par leur signature collective à deux,

ci-après nommée « la superficiaire ».

Les comparantes exposent préalablement ce qui suit :

  I. EXPOSE PREALABLE

1. La superficiante est propriétaire de la parcelle désignée comme suit au Registre

foncier :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 3526

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 567583458538

Surface 1’626 m², numérique

Mutation 31.05.2021 007-2021/3514/0 Groupement de bâtiments

Autre(s) plan(s):

No plan: 83

Désignation de la situation Avenue Victor-Ruffy 56

Couverture du sol

Bâtiment(s), 353 m2

Jardin, 1'026 m2

Route, chemin, 247 m2

Bâtiments/Constructions Habitation, N° d'assurance: 12994, 353 m²

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 6'387’000.00 2020 (08.12.2021)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  18.09.2020 007-2020/6182/0 Achat

Mention

Aucun(e)

4

Servitudes

25.01.1895 007-328611 (C) Passage à pied, pour tous véhicules ID.007-

2004/005420

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3524

07.09.1957 007-328699 (C) Passage à pied, pour tous véhicules et canalisations

ID.007-2003/008472

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3412

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3413

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3414

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3415

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3417

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3418

  en faveur de B-F Lausanne 5586/3525

07.09.1957 007-328699 (D) Passage à pied, pour tous véhicules et canalisations

ID 007-2003/008472

  à charge de B-F Lausanne 5586/3412

  à charge de B-F Lausanne 5586/3413

  à charge de B-F Lausanne 5586/3414

  à charge de B-F Lausanne 5586/3417

  à charge de B-F Lausanne 5586/3418

  à charge de B-F Lausanne 5586/3525

07.09.1957 007-328700 (D) Canalisation(s) d’eaux pluviales ID 007-2003/008473

  à charge de B-F Lausanne 5586/3417

  à charge de B-F Lausanne 5586/3418

  à charge de B-F Lausanne 5586/3525

Charges foncières

Aucun(e)

Annotations

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Selon le registre foncier

2. Les parties déclarent avoir reçu un extrait complet du Registre foncier de la parcelle.

3. La parcelle sus-désignée demeure assujettie aux restrictions légales de la propriété

foncière fondées sur le droit public et privé et dont certaines ne sont pas mentionnées

au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements

sur la police des constructions et l’aménagement du territoire, ainsi que des lois sur les

routes, la protection des eaux et le Code rural et foncier.

5

4. La superficiaire, la Société Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL), a l’intention

de procéder à des travaux de rénovation et d’assainissement énergétique du bâtiment

numéro ECA 12994 de la commune de Lausanne.

5. A cet effet, la superficiaire sollicite de la superficiante la mise à disposition de la

parcelle 3526, décrite ci-dessus, sous la forme d’un droit distinct et permanent de

superficie constitué sous numéro [●] de la commune de Lausanne, selon les plan et

tableau de mutation établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, plan et tableau qui seront déposés au Registre foncier à l'appui de la copie

du présent acte.

Cela exposé, les comparantes conviennent de ce qui suit :

  II. DROIT DE SUPERFICIE DISTINCT ET PERMANENT

A. Constitution

Article 1 – Constitution de servitude de superficie

Afin que les constructions érigées sur l’assiette du droit distinct et permanent telle que

définie ci-après ne fassent pas partie intégrante de la parcelle 3526 de Lausanne sus-

désignée, la superficiante constitue en faveur de la superficiaire, une servitude de

superficie, conformément aux articles 675 et 779 à 779 lettre l) du Code civil suisse.

L'assiette de la servitude correspond au terrain d’une surface de 1’626 m² faisant l’objet

du numéro ad hoc [●] des plan et tableau de mutation susmentionnés établis le [●] par

le géomètre officiel Sébastien Monnier, à Lausanne, dont les parties ont pris

connaissance par la notaire soussignée, qu’elles ont approuvé et signé.

La superficiante déclare qu’il n’existe aucune convention écrite, orale ou tacite entre

celle-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice d’avantages quelconques

concernant la surface qui sera grevée par le droit distinct et permanent de superficie.

De plus, elle certifie qu’elle n’est engagée dans aucun procès ni menacée de l’être et

qu’elle n’est l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef de ladite

parcelle 3526 de Lausanne.

Il est rappelé enfin que la surface constituant l’assiette du droit de superficie demeure

soumise aux restrictions légales de la propriété foncière fondées sur le droit public ou

privé qui, selon la législation, déploient leurs effets même sans inscription au Registre

foncier, notamment les restrictions découlant des lois et règlements sur la police des

constructions et l’aménagement du territoire. Par conséquent, la parcelle de base reste

grevée ou favorisée des servitudes actives ou passives inscrites au Registre foncier à la

date de la constitution du droit de superficie, qui en est également grevé ou favorisé.

6

Article 2 – Durée

Le droit de superficie est accordé pour une durée de 90 ans dès la date d’inscription

au Registre foncier de l’acte constitutif du droit de superficie.

Toute demande de prolongation devra être formulée par la superficiaire au plus tard

4 ans avant l’échéance, la superficiante s’engageant à se prononcer dans l’année qui

suit la demande. A défaut d’une demande de prolongation dans le délai précité, le

droit de superficie s’éteint à l’échéance du délai de 90 ans, la superficiaire s’engageant

d’ores et déjà à donner son consentement à la radiation du droit de superficie au

Registre foncier.

En cas de prolongation du droit de superficie, la superficiante pourra adapter les

clauses du contrat aux conditions économiques, notamment en ce qui concerne le

montant de la rente foncière.

La prolongation du droit de superficie devra faire l’objet d’un acte authentique qui

sera inscrit au Registre foncier.

Article 3 - Immatriculation au Registre foncier

En application des articles 655 alinéa 3, 779 alinéa 3 et 943 du Code civil suisse, la

servitude de superficie sera immatriculée au Registre foncier à titre de droit distinct et

permanent.

Cet immeuble portera le numéro de feuillet [●] du cadastre de la Commune de

Lausanne et aura la désignation suivante :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble [●]

Surface 1’626 m², numérique

No plan: [●]

Désignation de la situation Avenue Victor-Ruffy 56

Article 4 – Coût de cession du bâtiment en DDP

La valeur totale de l’immeuble avant constitution du droit de superficie distinct et

permanent est fixée à CHF 9'000’000.- (neuf millions francs) La cession du droit distinct

et permanent constitué sous numéro [●] se fait à titre onéreux et le prix fixé est de

CHF 7'800’000.- (sept millions huit cent mille francs), avec une part foncière

déterminée à CHF 1’200’000.- (un million deux cent mille francs).

Le versement du prix de cession du DDP à la signature du présent acte constitutif du

droit de superficie distinct et permanent et à son inscription au Registre foncier.

7

Article 5 - Constructions autorisées

Il est construit un bâtiment numéro d’assurance incendie 12994 sur la surface de

l’assiette du droit distinct et permanent objet du présent acte grevant le bien-fonds

3526 de la commune de Lausanne, comprenant un immeuble locatif d’habitation de 19

logements d’une surface utile de plancher (SUP) totale de 1’258 m² que la superficiaire

s’engage à rénover et à assainir énergétiquement.

Indépendamment de l’application des dispositions réglementaires, la superficiaire

devra respecter les critères de construction préconisés par la Commune de Lausanne

dans le cadre de sa politique de développement durable, en garantissant en particulier

une occupation optimale du sol, en choisissant un mode judicieux de production de

chaleur, en assurant une gestion correcte des eaux domestiques et de surface et en

optant pour des matériaux ne présentant aucun risque connu à ce jour pour la santé et

ayant un faible impact environnemental.

Les travaux de rénovation devront commencer dans un délai de 2 ans dès l'entrée en

force du permis de construire, tous délais de recours échus, mais au plus tard dans un

délai de 5 ans à compter de la signature du présent acte, cas de force majeur réservés.

Au cas où les travaux ne débuteraient pas dans le délai ci-dessus ou seraient

interrompus de manière durable en raison de la seule négligence de la superficiaire, la

superficiante pourrait demander le retour anticipé le retour anticipé des constructions

au sens de l’article 779f du Code civil suisse. Si les travaux n’ont pas débuté,

l’indemnité de retour correspondra au montant de cession dudit droit de superficie

distinct et permanent mentionné à l’article 4 ci-dessus, soit CHF 7'800’000.- (sept

millions huit cent mille francs). S’ils ont débuté, l’indemnité est calculée conformément

aux principes prévus par l’article 18 (retour anticipé pour cause de violation de ses

obligations par la superficiaire). La superficiaire s'engage à signer toute réquisition à

cet effet.

Les droits des tiers sont réservés, ainsi que les restrictions de la propriété fondées sur

le droit public telles que celles résultant de plans d'affectation, d'alignement ou autres,

qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.

Article 6 - Coût des constructions et impenses d'amélioration

Afin de déterminer les indemnités pouvant être dues à la superficiaire, cette dernière

fera connaître à la superficiante avec pièces justificatives à l'appui, dans un délai d'un

an dès l'achèvement des travaux, le coût réel des travaux devisé au 8 août 2024 à

CHF 1'260’000.- (un million deux cent soixante mille francs) dont la partie à plus-value

viendra en augmentation de la valeur du DDP de l’immeuble. Il en ira de même des

impenses d'amélioration réalisées ultérieurement et dûment autorisées par la

superficiante.

Sont considérées comme parties intégrantes au sens de l'article 642 du Code civil

suisse, les choses mobilières qui sont unies matériellement de façon durable à la

8

construction et qui ne peuvent en être séparées ou enlevées sans que la construction

soit détériorée ou altérée.

Par impenses d'amélioration, il faut entendre toute dépense source de plus-value pour

la construction, à l'exclusion des frais d'entretien.

Il est précisé que les installations mobilières effectuées par la superficiaire ou ses

locataires et qui ne sont pas considérées comme parties intégrantes, ne feront l'objet

d'aucune indemnité de la part de la superficiante et, par conséquent, ne seront prises

en compte ni dans le coût de construction, ni dans les impenses d'amélioration.

Article 6bis – Bâtiments existants et exclusion de garantie

Le bâtiment numéro ECA 12994 est cédé à titre onéreux mais sans aucune garantie.

Article 7 - Redevance de superficie

Valeur du terrain

La valeur du terrain correspond à la valeur vénale du terrain au moment la présente

constitution du droit de superficie. Elle a été fixée à CHF 1’200’000.- (un million deux

cent mille francs).

Si, au cours de la durée du droit de superficie, il y a extension du ou des bâtiment/s,

notamment en raison d’une modification du coefficient d’utilisation du sol,

l’agrandissement ou la construction de nouveaux bâtiments devront être autorisés par

la superficiante et la redevance sera adaptée en conséquence.

Taux de la redevance de superficie

La redevance annuelle de superficie est calculée à l’aide d’un taux de 3% appliqué à la

valeur du terrain telle que fixée ci-dessus.

Redevance de superficie

Le montant annuel de la redevance de superficie périodique est fixé à 3% de la valeur

foncière du terrain de CHF 1'200’000.- (un million deux cent mille francs), soit

CHF 36’000.- (trente-six mille francs).

Exigibilité de la redevance de superficie

La redevance de superficie sera perçue dès l’obtention du permis d’utiliser mais au

plus tard 6 mois après la fin des travaux ; elle sera payable par semestre civil d’avance,

soit les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, la première fois prorata temporis.

Hypothèque légale

Le paiement de la redevance de superficie périodique sera garanti par une hypothèque

légale, dont l’inscription est d’ores et déjà requise au Registre foncier, représentant

trois redevances annuelles, soit CHF 108’000.- (cent huit mille francs). En cas

9

d’augmentation de la redevance de plus de 20%, la superficiante pourra exiger de la

superficiaire qu’elle consente à l’augmentation de l’hypothèque légale.

Cette hypothèque peut être primée (postposition de l’hypothèque légale) par tous

droits de gage grevant le droit de superficie à concurrence de 90% au maximum de la

valeur des constructions et des parties intégrantes au moment de la constitution

desdits droits de gage. La superficiante y consent d’ores et déjà.

Indexation

La redevance de superficie périodique pourra être ajustée tous les 5 ans en tenant

compte de la hausse ou de la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation ou

de tout autre indice appelé à lui succéder. L’indice considéré comme base de calcul

dans le présent acte correspondra à celui de la date d’exigibilité de la première

redevance.

Réduction de la rente, encouragement à l’assainissement énergétique

Eu égard à l’importance des travaux d’assainissements énergétique prévus et ceci en

conformité avec le plan climat, la superficiante consent à la gratuité de la rente de

superficie pour une période de 10 ans dès l’exigibilité de la première rente.

Article 8 - Entrée en possession

La prise de possession et l’entrée en jouissance des bâtiments et du terrain grevé par

la superficiaire, de même que le transfert des profits et des risques à celle-ci, ont lieu

le jour de l’inscription du présent acte au Registre foncier.

B. Responsabilité de la superficiaire

Article 9 - Exclusion de la responsabilité de la superficiante

La superficiaire prendra à sa charge toutes les obligations et toutes les responsabilités

de droit privé incombant au propriétaire du terrain et des bâtiments grevés ainsi que

toutes les obligations et toutes les responsabilités de droit privé découlant pour elle

des constructions objets du droit de superficie, de leurs parties intégrantes et de leurs

accessoires.

Elle répondra à l'égard des tiers de tous excès en matière de droit de voisinage, au sens

des articles 679 et 679a du Code civil suisse.

La superficiante n’assumera aucune responsabilité quant aux évènements pouvant

survenir du fait de l’exploitation de la parcelle par la superficiaire, y compris durant

les travaux de rénovation.

La superficiaire prendra à sa charge les éventuels détournements de collecteurs, tant

publics que privés, qui pourraient être touchés par les travaux de rénovation

envisagés ; elle ne pourra pas invoquer la responsabilité de la superficiante.

10

Article 10 – Garantie

En dérogation à l'article 197 du Code des obligations, la superficiante n'assume aucune

garantie quant à la nature du sol et à son état d'équipement ainsi que pour l’état du

bâtiment et déclare que le terrain sera libre de tout bail, droit d'emption, de

préemption, d'usufruit et de gage immobilier le jour de l’inscription de la servitude de

superficie au Registre foncier.

Article 11 - Sites pollués ou contaminés

A l’exception de la pollution des sols en dioxines et furanes, la superficiante déclare

qu’à ce jour elle n’a pas connaissance de l’existence de charges de pollution ou de

contamination, ni au sujet de l’immeuble, ni dans la zone où il se situe et en particulier

que la parcelle objet de la présente ne figure pas, au jour de la signature du présent

acte, au cadastre des sites pollués, après recherche de localisation sur le site internet

du Service des Eaux, Sols et Assainissement de l’Etat de Vaud. En conséquence, le

présent acte ne requiert aucune autorisation au sens de l’article 32d bis alinéa 3 de la

loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) du 7 octobre 1983.

Si malgré tout une pollution de la parcelle grevée devait être constatée (site pollué ou

contaminé), la superficiaire s’engage à relever la superficiante de toutes les obligations,

notamment financières, qui pourraient être mises à la charge de celle-ci en vertu de

l’article 32b bis et 32 d LPE par les autorités environnementales. La superficiante

précise qu’aucun diagnostic amiante, ni aucune mesure relative à la concentration de

radon n’ont été effectués. Les frais éventuels pour ces diagnostics seront pris en charge

par la superficiaire, à l’entière décharge de la superficiante.

C. Obligation de la superficiaire

Article 12 - Obligations de la superficiaire

Pendant toute la durée du droit de superficie, la superficiaire s'engage à :

a) ne pas changer l'affectation des bâtiments sous réserve de l’accord exprès de la

superficiante, et sous réserve de l’aboutissement de la procédure légale d’autorisation ;

b) dès la rénovation et en cas de travaux ultérieurs, à respecter les critères de

construction stipulés dans l’article 5 du présent acte ;

c) entretenir régulièrement et conformément aux règles de l’art les bâtiments précités,

les parties intégrantes, les aménagements extérieurs et le terrain grevé du droit de

superficie ; négliger gravement l’entretien constitue un cas de retour anticipé ;

d) ne pas interrompre durablement la mise à disposition des logements et des autres

surfaces dans la construction objet du présent droit de superficie, cas de force majeure

réservés ;

e) payer ponctuellement la redevance stipulée à l’article 7 ;

f) faire reprendre par tout successeur juridique les obligations personnelles qui lui

incombent en vertu du présent acte, ainsi que les éventuelles dettes hypothécaires

11

grevant le droit de superficie ou les rembourser, après avoir obtenu le consentement

des créanciers à ces reprises, respectivement au remboursement ;

g) exécuter ponctuellement les obligations qu’elle doit assumer en vertu du présent

acte ;

h) veiller à ce que les créances garanties par gage grevant le droit de superficie soient

stipulées entièrement remboursables, un an au moins, avant l’échéance dudit droit.

Cette clause devra figurer dans les contrats de gages immobiliers ;

i) acquitter régulièrement et aux temps prescrits les intérêts et remboursements

contractuels des créances garanties par des gages immobiliers grevant le droit de

superficie ;

j) acquitter les contributions publiques éventuelles, tant fédérales que cantonales et

communales, les primes d’assurance et autres charges périodiques afférentes au droit

de superficie, ainsi qu’aux constructions et installations fixes ;

k) soumettre à l’approbation préalable de la superficiante, conformément à l’article 16

ci-après, toute cession totale ou partielle du droit de superficie, ou tout transfert

économique résultant notamment du passage d’un type de société ou de personne

morale à un autre, d’apports à une société ou à une personne morale, de reprises de

biens, de fusions, de cession d’une part importante ou de la totalité des actions ou des

parts sociales de la superficiaire, ainsi que toute location ou sous-location du droit de

superficie ;

l) conclure avec les locataires des contrats de baux à loyer conformes aux dispositions

légales impératives ainsi qu’aux règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de

Vaud, dont la durée ne devra en aucun cas excéder celle du droit de superficie et dont

les loyers auront été approuvés par la superficiante conformément au paragraphe p)

ci-dessous ;

m) disposer d’une couverture d’assurances suffisante, notamment en matière de

responsabilité civile ;

n) amortir les constructions et installations fixes au prorata de la durée du droit de

superficie, de manière à ce qu’elles soient totalement amorties à l’échéance du droit ;

o) ne pas constituer, sur son droit de superficie, sous peine de nullité, un droit de

superficie de deuxième degré, sauf accord de la superficiante ;

p) accepter un contrôle des loyers par la superficiante qui s’exercera dès la fin du

contrôle basé sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Ainsi, dès la fin du contrôle exercé par le Canton, la Ville prend le relai LPPPL (Loi sur

la préservation et la promotion du parc locatif. Le contrôle des loyers des logements à

loyers abordables, exercé durant toute la durée du DDP, sera basé sur un loyer initial

avant travaux de rénovation de CHF 218/m2/SUP/an dont l’évolution respectera le

droit du bail ou sur toute législation appelée à le remplacer. Le superficiaire fournira

à la superficiante l’état locatif de ses immeubles à la fin des travaux de rénovation et

en tout temps à première réquisition de la superficiante, ainsi que lors de toute

modification des conditions de location.

12

q) les loyers indiqués ci-dessus comprendront tous les frais accessoires. Ils couvrent

donc l’ensemble des charges et amortissements des immeubles à l’exclusion des postes

suivants : les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les taxes

d’épuration et d’élimination des déchets relatives aux parties privatives. Les

provisions de charges inhérentes à l’ensemble de ces frais variables feront l’objet d’un

décompte annuel régularisant la situation de chaque locataire. Toute demande

d’introduction de nouveaux frais accessoires, venant en sus des loyers et autres

charges que celles susmentionnées, sera préalablement soumise à la superficiante pour

approbation;

r) maintenir les locataires en place après la constitution du DDP et maintien des

habitants en place durant les travaux d’assainissement du bâtiment ;

s) attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui ne sont coopérateurs

lors des futurs changements de locataires ;

t) suivre et analyser pendant au minimum les trois prochaines années d’exploitation,

les consommations d'énergies de l’ensemble des bâtiments et optimiser la performance

des installations dans le but d'identifier et de pallier aux éventuels défauts de

conception et/ou de rénovation des bâtiments pouvant impliquer des

surconsommations d'énergie et le dépassement des objectifs énergétiques. En outre, la

superficiaire s’engage à transmettre en tout temps durant 3 ans minimum, les résultats

de ce suivi à la superficiante sur simple demande de celle-ci ;

u) signer, dans le cadre de la rénovation, une charte de collaboration avec la Ville,

charte qui vise à lutter contre le travail clandestin et toute forme de « dumping social »,

tout en limitant et réglementant la sous-traitance. Les dispositions de la charte seront

reprises dans les contrats que le maître de l’ouvrage signera avec les entreprises

adjudicataires ;

v) se fournir exclusivement en énergies provenant de sources renouvelables de

provenance régionale pour les consommations qui relèvent de sa responsabilité et qui

lui sont facturées, en particulier pour l’électricité.

Article 13 – Modifications

Pendant toute la durée du droit de superficie, les modifications suivantes ne pourront

intervenir que sur la base d’une autorisation écrite préalable de la superficiante :

 Modification importante du but ou du contenu du droit de superficie ;

 Modification majeure du projet de construction nécessitant une mise à

l’enquête ;

 Extension des bâtiments et installations.

D. Droit de contrôle de la superficiante

13

Article 14 Visite des lieux

La superficiante se réserve le droit de visiter les lieux en tout temps pour veiller, dans

la mesure nécessaire au respect du présent acte. Un délai d’annonce de 30 jours est

fixé.

Article 15 - Consultation des documents de la superficiaire

La superficiante se réserve le droit de consulter les documents pertinents en relation

avec le droit de superficie, tel que notamment états locatifs, baux, comptes, etc., de la

superficiaire en tout temps pour veiller, dans la mesure nécessaire, au respect du

présent acte.

E. Cessibilité et transmissibilité du droit

Article 16 - Cession et transfert économique du droit

Le droit de superficie est cessible et transmissible ; il peut faire l’objet d’un transfert

économique. Par transfert économique, il faut entendre la cession de la majorité, de la

totalité ou d’une part importante des actions ou des parts sociales de la société

superficiaire à un ou des tiers ou à une autre société, sans que la dénomination de

ladite société superficiaire ne soit modifiée.

La location du droit de superficie est assimilée à une cession.

La superficiante devra être informée, par écrit, de toute cession, location, ou de tout

transfert économique projeté par la superficiaire ; elle pourra s'y opposer valablement

dans un délai de 2 mois dès réception de l'avis :

a) si le bénéficiaire n'est pas solvable ;

b) s'il poursuit une activité contraire aux mœurs ou à l'ordre public ;

c) s'il n'offre pas pour la superficiante un intérêt équivalent à celui que représente la

superficiaire, notamment si le bénéficiaire ne poursuit pas un but identique à celui de

la superficiaire ;

d) s'il ne souscrit pas à toutes les obligations prévues dans le présent acte ou dans ceux

passés en complément ou en exécution des présentes ;

Si la superficiante n'autorise pas la cession ou le transfert économique, la superficiaire

pourra exiger que le Tribunal arbitral prévu à l'article 24 du présent acte décide si le

refus est justifié au regard des conditions énumérées ci-dessus.

L'acte de cession ou de transfert du droit de superficie sera soumis à la superficiante

avant que les contractants le signent.

Dans tous les cas, en cas de cession du droit de superficie, la cession est conditionnée

à la reprise par le cessionnaire des droits et obligations prévus dans le présent acte.

Cette reprise des droits et obligations est une condition sine qua non à la validité du

transfert.

14

F. Retour des constructions

Article 17 - Retour anticipé d’une ou des constructions pour cause d'intérêt public

Si une ou plusieurs constructions font l'objet d'une décision d'expropriation pour cause

d'intérêt public, l'indemnisation de la superficiaire sera effectuée conformément aux

règles de la loi vaudoise sur l'expropriation pour cause d'intérêt public.

Article 18 - Retour anticipé pour cause de violation des obligations de la

superficiaire

En cas de violation grave ou réitérée par la superficiaire des obligations assumées par

elle en vertu des dispositions du présent acte, notamment de celles stipulées sous

chiffre 12, la superficiante pourra, après vains avertissements et mise en demeure

écrite mentionnant la sanction du retour anticipé en cas de non-exécution dans les

nonante (90) jours suivant la réception de ladite mise en demeure  par notification

recommandée, se départir du contrat de servitude et exiger la radiation du droit

distinct et permanent de superficie au Registre foncier, ainsi que le retour anticipé des

constructions au sens de l'article 779 lettre f du Code civil suisse.

Si la superficiante exerce ce droit, elle devra verser à la superficiaire une indemnité

pour la reprise des constructions et de leurs parties intégrantes. Elle ne sera cependant

pas supérieure à la valeur des constructions autorisées et reconnues par la

superficiante au sens de l’article 6, à l'exclusion de tout objet ou aménagement de

nature mobilière, et sera diminuée pour chaque construction :

 - de 30% à titre de pénalité ;

 - d'une moins-value de vétusté de 1.5% par an, calculée sur le coût avant

déduction de la pénalité.

La moins-value de vétusté sera déterminée indépendamment des amortissements

comptables et fiscaux opérés par la superficiaire.

Le paiement de l’indemnité ne pourra s’opérer en mains de la superficiaire qu’avec le

consentement de tous les créanciers hypothécaires.

La superficiaire pourra s'opposer dans les 6 mois suivant la demande au retour

anticipé de la construction en cédant le droit de superficie à un tiers, sous réserve de

la faculté accordée à la superficiante de refuser tout tiers ne remplissant pas les

conditions prescrites à l'article 16 ci-dessus.

La superficiaire s’engage à faire reprendre toutes les obligations du présent acte par

tout acquéreur du droit de superficie.

Tout litige entre parties relatif à l’interprétation des dispositions ci-dessus et à la

détermination de l’indemnité sera soumis au Tribunal arbitral prévu à l’article 24 ci-

après.

15

Article 19 - Retour à l'échéance

Si, à l'expiration de la présente convention ou ultérieurement, le droit de superficie

n'est pas prolongé ou renouvelé, la superficiante deviendra propriétaire des

constructions édifiées sur la parcelle grevée, conformément à l’article 779c du Code

civil, la superficiaire s'engageant à donner son consentement à la radiation de la

servitude au Registre foncier.

En contrepartie, une indemnité qui correspondra à la valeur des bâtiments sera due à

la superficiaire. Celle-ci sera déterminée à dires d'experts désignés d’un commun

accord, au jour de l’échéance. A défaut d’entente sur la désignation de l’expert, celui-

ci sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.

Il est précisé que l'indemnité ne portera que sur la valeur intrinsèque des constructions

et de leurs parties intégrantes, à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature

mobilière, conformément à l’article 6. La définition de la valeur intrinsèque est la

suivante : « valeur, au jour de l’échéance du droit, basée sur le coût de construction et

des parties intégrantes des bâtiments, ainsi que sur les impenses d’amélioration

autorisées par la superficiante, à l’exclusion de tout élément de nature mobilière, dont

sont déduites la vétusté et l’obsolescence ».

  III. DIVERS

Article 20 – Servitudes à constituer

La superficiaire et la superficiante s’engagent à modifier ou constituer toutes les

servitudes nécessaires à l’exploitation du bâtiment construit et aux rapports de bon

voisinage.

La superficiaire devra requérir l’accord de la superficiante en cas de constitution de

droits de superficie à titre secondaire.

Article 21 – Droit de préemption

Le droit de préemption légal de la superficiaire est supprimé. Cette suppression fera

l’objet d’une annotation au registre foncier.

Article 22 – Publicité

La superficiante conservera l’exclusivité publicitaire pour les produits des tiers. Elle

tiendra toutefois compte des intérêts légitimes de la superficiaire. Sont réservées les

dispositions de droit public sur l’affichage publicitaire, en particulier sur la pose

d’enseignes lumineuses et de réclames.

Article 23 - Contributions diverses

Tous impôts, taxes et contributions de droit public périodiques dus en raison de droits

réels sur les bâtiments seront à la charge de la superficiaire.

16

Article 24 - Clause d'arbitrage et for

Tous les litiges pouvant résulter de l’exécution, l’inexécution ou l’interprétation du

présent acte seront soumis à un Tribunal arbitral composé de trois membres et

constitué à la requête de la partie la plus diligente.

La superficiante et la superficiaire désigneront chacune un arbitre. Ces deux arbitres

choisiront à leur tour un troisième arbitre à l’unanimité. A défaut d’entente, celui-ci

sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne. Le siège de

ce Tribunal arbitral sera à Lausanne. Les articles 353 et suivants du Code de procédure

civile s’appliquent pour le surplus.

Article 25 - Annotation de clauses spéciales

Les clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre p) (contrôle des

loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en place), 12 lettre s) (attribution d’au moins

50% des logements à des locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies renouvelables régionales), 18 et

19 (conditions de retour des constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de

préemption de la superficiaire)  feront l'objet d’annotations au Registre foncier.

Article 26 - Modifications éventuelles de la loi

Pour le cas où les prescriptions légales relatives au droit de superficie seraient

modifiées ou complétées, les comparantes prévoient d'emblée :

a) que les dispositions de droit impératif, même contraires aux clauses convenues,

seront applicables à leurs rapports dès leur entrée en vigueur ;

b) que les dispositions de droit dispositif ne pourront être applicables qu'avec l'accord

des deux parties.

Les conventions passées seront, le cas échéant, modifiées en conséquence.

Article 27 - Autres dispositions

Pour les cas non prévus dans le présent acte, les dispositions figurant dans le Code

civil suisse font règle.

Article 28 – Loi sur l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à

l’étranger (LFAIE)

A compléter par le notaire

Article 29 - Frais et droits de mutation

Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, les émoluments

du Registre foncier ainsi que les éventuels droits de mutation cantonal et communal

sont à la charge de la superficiaire, sans préjudice de la solidarité entre les parties

prévue par les lois en la matière.

17

La superficiaire requiert l’exonération du droit de mutation ou d’un impôt de donation

en application des articles 3 lettre c et 20 lettre d de la loi concernant le droit de

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations

(LMSD).

Réquisitions pour le Registre foncier

1. Constitution et immatriculation d’un droit de superficie de 90 ans en faveur de la

SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838, comme droit distinct et permanent ;

2. Annotations :  - suppression du droit de préemption de la superficiaire.

- clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre

p) (contrôle des loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en

place), 12 lettre s) (attribution d’au moins 50% des logements à des

locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies

renouvelables régionales), 18 et 19 (conditions de retour des

constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de préemption

de la superficiaire).

3. Hyopthèque légale (garantie pour la rente), article 779i du Code civil suisse.

DONT ACTE lu par le notaire aux comparantes qui l’approuvent et le signent, séance

tenante, avec le notaire,

à Lausanne, le ***.

Annexe 2.0 : projet d’acte constitutif de DDP du 17 juin 2025, sur parcelle 5057,
Boulevard de Grancy 44

Lausanne, bien-fonds 5057, constitution d’un droit distinct et permanent (DDP) de superficie
DDP xxx, inscrit au profit de la Société Bâtir ABC

Structure du contrat

Chapitre I  Exposé préalable

Chapitre II  Droit distinct et permanent de superficie

   A. Constitution du droit de superficie

B. Responsabilité de la superficiaire

   C. Obligations de la superficiaire

   D. Droit de contrôle de la superficiante

   E. Cessibilité et transmissibilité du droit

   F. Retour des constructions

Chapitre III  Divers

Clauses principales

Durée du droit  90 ans dès l’inscription de l’acte au registre foncier.

Valeur des constructions  Les constructions et ouvrages existants sur l’emprise du DDP

sont cédés à titre onéreux pour un montant de CHF 5'100'000.-

Redevance de superficie  La rente du droit de superficie s’élèvera à 3% de la valeur du
terrain. La redevance sera indexée à l’indice suisse des prix à la

consommation tous les cinq ans.

Contrôle des loyers Un contrôle des logements à loyers abordables (LLA) sera
exercé par la superficiante durant toute la durée du droit de
superficie dès la fin du contrôle basé sur la Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), et sur la
base de l’acte constitutif du DDP. Les loyers devront permettre
la couverture des coûts. Ils seront conformes aux dispositions
du droit du bail ou de tout autre droit appelé à le remplacer.

Assainissement énergétique Obligation d’assainissement énergétique du bâtiment dans un
délai de 2 ans dès l’entrée en force du permis de construire, mais
au plus tard 5 ans après la signature de l’acte constitutif du DDP,
cas de force majeure réservés. L’inexécution des travaux dans
délais prévus étant un cas de retour anticipé des constructions ;

Maintien des locataires en place Maintien des locataires après constitution des DDP et maintien
des habitants durant les travaux d’assainissement.

Retour anticipé

– pour cause d’intérêt public :  Indemnisation selon les règles de la Loi vaudoise sur
l’expropriation pour cause d’intérêt public.

2

– en cas de violation grave et
réitérée de ses obligations par
la superficiaire :

Indemnité fondée sur le montant des travaux réalisés et
reconnus par la superficiante sous déduction de 30% à titre de
pénalité et d’une moins-value de vétusté de 1.5% par an
calculée avant la déduction de la pénalité.

Retour à l’échéance Indemnisation fixée à dire d’expert désigné d’un commun

accord ; elle tiendra compte de la vétusté et de l’obsolescence

des bâtiments.

Il est précisé que l’indemnisation citée ci-dessus ne portera que
sur la valeur intrinsèque des constructions et de ses parties
intégrantes, amortissement de vétusté et obsolescence déduits,
à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature mobilière,
conformément à l’article cinq (5). La définition de la valeur

intrinsèque est la suivante :  valeur au jour de l’échéance du droit

basée sur le coût de construction des bâtiments, de leurs parties
intégrantes ainsi que des impenses d’amélioration autorisées

par la superficiante (à l’exclusion de tout élément de nature

mobilière) dont sont déduits la vétusté et l’obsolescence.

CONSTITUTION
DE DROIT DISTINCT ET PERMANENT DE SUPERFICIE

______________________________

Par-devant [●], notaire à Lausanne,

  se présentent

D’une part :

La Commune de Lausanne, ici valablement représentée par Rolf Eberhard,  délégué à

la Commission immobilière, lequel :

- agit en vertu d’une procuration à lui conférée par la Municipalité de la Commune

de Lausanne en date du [●], qui demeure ci-annexée, et

- justifie au surplus de ses pouvoirs par la production d’une photocopie certifiée

conforme d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal de

Lausanne du [●], qui demeure ci-annexée,

ci-après nommée « la superficiante »,

laquelle certifie au surplus que le Préfet du district de Lausanne a été informé des

opérations objet du présent acte par lettre du [●], ceci conformément à l’article 142 de

la loi sur les communes.

3

D’autre part :

La société BÂTIR ABC, dont le siège est à Lausanne, CHE-100.322.237,

ici valablement représentée par [●], domicilié à [●], et [●], domicilié à [●],

qui l’engagent par leur signature collective à deux,

ci-après nommée « la superficiaire ».

Les comparantes exposent préalablement ce qui suit :

  I. EXPOSE PREALABLE

1. La superficiante est propriétaire de la parcelle désignée comme suit au Registre

foncier :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 5057

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 157883764524

Surface 329 m², numérique

Mutation 21.09.2001 007-2001/3850/0 Mensuration

07.10.2016 007-2016/5269/0 MN95

27.05.2022 007-2022/3644/0 Modification de désignation

Autre(s) plan(s):

No plan: 52

Désignation de la situation Boulevard de Grancy 44

Couverture du sol

Bâtiment(s), 294 m²

Accès, place privée, 35 m²

Bâtiments/Constructions Habitation avec affectation mixte, N° d'assurance: 6962,

294 m²

  Surface totale 301 m2

  (sur plusieurs immeubles)

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 5'118’000.00 2021 (18.08.2022)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  06.10.2021 007-2021/7145/0 Achat

Mention

Aucun(e)

Servitudes

4

26.09.1923 007-350214 (C) Passage à pied, pour tous véhicules et canalisations

ID.007-2006/000131

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5056

26.09.1923 007-350214 (D) Passage à pied, pour tous véhicules et canalisations

ID.007-2006/000131

  à charge de B-F Lausanne 5586/5055

  à charge de B-F Lausanne 5586/5056

  à charge de B-F Lausanne 5586/5058

01.07.1938 007-350225 (C) Usage ID 007-2008/007194

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5056

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5058

01.07.1938 007-350225 (D) Usage ID 007-2008/007194

  A charge de B-F Lausanne 5586/5058

18.12.2009 007-2009/6523/0 (D) Passage de conduites de chauffage et d’eau chaude

ID.007-2010/000505

  à charge de B-F Lausanne 5586/5058

18.12.2009 007-2009/6523/0 (D) Usage Maintien et utilisation d’une chaufferie

ID.007-2010/000507

  à charge de B-F Lausanne 5586/5058

Charge foncière

18.12.2009 007-2009/6523/0 (D) Exploitation : entretien d’une chambre de chauffe et

de ses installations et obligation d’assurer le chauffage et

la fourniture d’eau chaude au moyen de ces installations,

Fr. 37'102.90, ID 007-2010/000512

  à charge de B-F Lausanne 5586/5058

Annotation

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Aucun(e)

2. Les parties déclarent avoir reçu un extrait complet du Registre foncier de la parcelle.

3. La parcelle sus-désignée demeure assujettie aux restrictions légales de la propriété

foncière fondées sur le droit public et privé et dont certaines ne sont pas mentionnées

au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements

sur la police des constructions et l’aménagement du territoire, ainsi que des lois sur les

routes, la protection des eaux et le Code rural et foncier.

4. La superficiaire, la société Bâtir ABC, a l’intention de procéder à des travaux de

rénovation et d’assainissement énergétique du bâtiment numéro ECA 6962 de la

commune de Lausanne.

5

5. A cet effet, la superficiaire sollicite de la superficiante la mise à disposition de la

parcelle 5057, décrite ci-dessus, sous la forme d’un droit distinct et permanent de

superficie constitué sous numéro [●] de la commune de Lausanne, selon les plan et

tableau de mutation établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, plan et tableau qui seront déposés au Registre foncier à l'appui de la copie

du présent acte.

Cela exposé, les comparantes conviennent de ce qui suit :

  II. DROIT DE SUPERFICIE DISTINCT ET PERMANENT

A. Constitution

Article 1 – Constitution de servitude de superficie

Afin que les constructions érigées sur l’assiette du droit distinct et permanent telle que

définie ci-après ne fassent pas partie intégrante de la parcelle 5057 de Lausanne sus-

désignée, la superficiante constitue en faveur de la superficiaire, une servitude de

superficie, conformément aux articles 675 et 779 à 779 lettre l) du Code civil suisse.

L'assiette de la servitude correspond au terrain d’une surface de 329 m² entourée d’un

liseré rouge faisant l’objet du numéro ad hoc [●] des plan et tableau de mutation

susmentionnés établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à Lausanne,

dont les parties ont pris connaissance par la notaire soussignée, qu’elles ont approuvé

et signé.

La superficiante déclare qu’il n’existe aucune convention écrite, orale ou tacite entre

celle-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice d’avantages quelconques

concernant la surface qui sera grevée par le droit distinct et permanent de superficie.

De plus, elle certifie qu’elle n’est engagée dans aucun procès ni menacée de l’être et

qu’elle n’est l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef de ladite

parcelle 5057 de Lausanne.

Il est rappelé enfin que la surface constituant l’assiette du droit de superficie demeure

soumise aux restrictions légales de la propriété foncière fondées sur le droit public ou

privé qui, selon la législation, déploient leurs effets même sans inscription au Registre

foncier, notamment les restrictions découlant des lois et règlements sur la police des

constructions et l’aménagement du territoire. Par conséquent, la parcelle de base reste

grevée ou favorisée des servitudes actives ou passives inscrites au Registre foncier à la

date de la constitution du droit de superficie, qui en est également grevé ou favorisé.

Article 2 – Durée

Le droit de superficie est accordé pour une durée de 90 ans dès la date d’inscription

au Registre foncier de l’acte constitutif du droit de superficie.

6

Toute demande de prolongation devra être formulée par la superficiaire au plus tard

4 ans avant l’échéance, la superficiante s’engageant à se prononcer dans l’année qui

suit la demande. A défaut d’une demande de prolongation dans le délai précité, le

droit de superficie s’éteint à l’échéance du délai de 90 ans, la superficiaire s’engageant

d’ores et déjà à donner son consentement à la radiation du droit de superficie au

Registre foncier.

En cas de prolongation du droit de superficie, la superficiante pourra adapter les

clauses du contrat aux conditions économiques, notamment en ce qui concerne le

montant de la rente foncière.

La prolongation du droit de superficie devra faire l’objet d’un acte authentique qui

sera inscrit au Registre foncier.

Article 3 - Immatriculation au Registre foncier

En application des articles 655 alinéa 3, 779 alinéa 3 et 943 du Code civil suisse, la

servitude de superficie sera immatriculée au Registre foncier à titre de droit distinct et

permanent.

Cet immeuble portera le numéro de feuillet [●] du cadastre de la Commune de

Lausanne et aura la désignation suivante :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble [●]

Surface 329 m², numérique

No plan: [●]

Désignation de la situation Boulevard de Grancy 44

Article 4 – Coût de cession du bâtiment en DDP

La valeur totale de l’immeuble avant constitution du droit de superficie distinct et

permanent est fixée à CHF 6'800'000.- (six millions huit cent mille francs) La cession du

droit distinct et permanent constitué sous numéro [●] se fait à titre onéreux et le prix

fixé est de CHF 5'100'000.- (cinq millions cent mille francs), avec une part foncière

déterminée à CHF 1'700’000.- (un million sept cent mille francs).

Le versement du prix de cession du DDP à la signature du présent acte constitutif du

droit de superficie distinct et permanent et à son inscription au Registre foncier.

Article 5 - Constructions autorisées

Il est construit un bâtiment numéro d’assurance incendie 6962 sur la surface de

l’assiette du droit distinct et permanent objet du présent acte grevant le bien-fonds

7

5057 de la commune de Lausanne, comprenant un immeuble locatif d’habitation de 15

logements d’une surface utile de plancher (SUP) totale de 1’213 m² ainsi que 4 surfaces

commerciales situées au rez-de-chaussée d’une surface utile de plancher totale de 203

m2 que la superficiaire s’engage à rénover et à assainir énergétiquement.

Indépendamment de l’application des dispositions réglementaires, la superficiaire

devra respecter les critères de construction préconisés par la Commune de Lausanne

dans le cadre de sa politique de développement durable, en garantissant en particulier

une occupation optimale du sol, en choisissant un mode judicieux de production de

chaleur, en assurant une gestion correcte des eaux domestiques et de surface et en

optant pour des matériaux ne présentant aucun risque connu à ce jour pour la santé et

ayant un faible impact environnemental.

Les travaux de rénovation devront commencer dans un délai de 2 ans dès l'entrée en

force du permis de construire, tous délais de recours échus, mais au plus tard dans un

délai de 5 ans à compter de la signature du présent acte, cas de force majeure réservés.

Au cas où les travaux ne débuteraient pas dans le délai ci-dessus ou seraient

interrompus de manière durable en raison de la seule négligence de la superficiaire, la

superficiante pourrait demander le retour anticipé des constructions au sens de

l’article 779f du Code civil suisse. Si les travaux n’ont pas débuté, l’indemnité de retour

correspondra au montant de cession dudit droit de superficie distinct et permanent

mentionné à l’article 4 ci-dessus, soit CHF 5'100’000.- (cinq millions cent mille francs).

S’ils ont débuté, l’indemnité est calculée conformément aux principes prévus par

l’article 18 (retour anticipé pour cause de violation de ses obligations par la

superficiaire). La superficiaire s'engage à signer toute réquisition à cet effet.

Les droits des tiers sont réservés, ainsi que les restrictions de la propriété fondées sur

le droit public telles que celles résultant de plans d'affectation, d'alignement ou autres,

qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.

Article 6 - Coût des constructions et impenses d'amélioration

Afin de déterminer les indemnités pouvant être dues à la superficiaire, cette dernière

fera connaître à la superficiante avec pièces justificatives à l'appui, dans un délai d'un

an dès l'achèvement des travaux, le coût réel des travaux devisé au 17 mars 2023 à

CHF 2'941’000.- (deux millions neuf cent quarante et un mille francs) dont la partie à

plus-value viendra en augmentation de la valeur du DDP de l’immeuble. Il en ira de

même des impenses d'amélioration réalisées ultérieurement et dûment autorisées par

la superficiante.

Sont considérées comme parties intégrantes au sens de l'article 642 du Code civil

suisse, les choses mobilières qui sont unies matériellement de façon durable à la

construction et qui ne peuvent en être séparées ou enlevées sans que la construction

soit détériorée ou altérée.

Par impenses d'amélioration, il faut entendre toute dépense source de plus-value pour

la construction, à l'exclusion des frais d'entretien.

8

Il est précisé que les installations mobilières effectuées par la superficiaire ou ses

locataires et qui ne sont pas considérées comme parties intégrantes, ne feront l'objet

d'aucune indemnité de la part de la superficiante et, par conséquent, ne seront prises

en compte ni dans le coût de construction, ni dans les impenses d'amélioration.

Article 6bis – Bâtiments existants et exclusion de garantie

Le bâtiment numéro ECA 6962 est cédé à titre onéreux mais sans aucune garantie.

Article 7 - Redevance de superficie

Valeur du terrain

La valeur du terrain correspond à la valeur vénale du terrain au moment la présente

constitution du droit de superficie. Elle a été fixée à CHF 1'700’000.- (un million sept

cent mille francs).

Si, au cours de la durée du droit de superficie, il y a extension du ou des bâtiment/s,

notamment en raison d’une modification du coefficient d’utilisation du sol,

l’agrandissement ou la construction de nouveaux bâtiments devront être autorisés par

la superficiante et la redevance sera adaptée en conséquence.

Taux de la redevance de superficie

La redevance annuelle de superficie est calculée à l’aide d’un taux de 3% appliqué à la

valeur du terrain telle que fixée ci-dessus.

Redevance de superficie

Le montant annuel de la redevance de superficie périodique est fixé à 3% de la valeur

foncière du terrain de CHF 1'700’000.- (un million sept cent mille francs), soit

CHF 51’000.- (cinquante et un mille francs).

Exigibilité de la redevance de superficie

La redevance de superficie sera perçue dès l’obtention du permis d’utiliser mais au

plus tard 6 mois après la fin des travaux ; elle sera payable par semestre civil d’avance,

soit les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, la première fois prorata temporis.

Hypothèque légale

Le paiement de la redevance de superficie périodique sera garanti par une hypothèque

légale, dont l’inscription est d’ores et déjà requise au Registre foncier, représentant

trois redevances annuelles, soit CHF 153’000.- (cent cinquante-trois mille francs).

En cas d’augmentation de la redevance de plus de 20%, la superficiante pourra exiger

de la superficiaire qu’elle consente à l’augmentation de l’hypothèque légale.

Cette hypothèque peut être primée (postposition de l’hypothèque légale) par tous

droits de gage grevant le droit de superficie à concurrence de 90% au maximum de la

9

valeur des constructions et des parties intégrantes au moment de la constitution

desdits droits de gage. La superficiante y consent d’ores et déjà.

Indexation

La redevance de superficie périodique pourra être ajustée tous les 5 ans en tenant

compte de la hausse ou de la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation ou

de tout autre indice appelé à lui succéder. L’indice considéré comme base de calcul

dans le présent acte correspondra à celui de la date d’exigibilité de la première

redevance.

Réduction de la rente, encouragement à l’assainissement énergétique

Eu égard à l’importance des travaux d’assainissements énergétique prévus et ceci en

conformité avec le plan climat, la superficiante consent à la gratuité de la rente de

superficie pour une période de 10 ans dès l’exigibilité de la première rente.

Article 8 - Entrée en possession

La prise de possession et l’entrée en jouissance des bâtiments et du terrain grevé par

la superficiaire, de même que le transfert des profits et des risques à celle-ci, ont lieu

le jour de l’inscription du présent acte au Registre foncier.

B. Responsabilité de la superficiaire

Article 9 - Exclusion de la responsabilité de la superficiante

La superficiaire prendra à sa charge toutes les obligations et toutes les responsabilités

de droit privé incombant au propriétaire du terrain et des bâtiments grevés ainsi que

toutes les obligations et toutes les responsabilités de droit privé découlant pour elle

des constructions objets du droit de superficie, de leurs parties intégrantes et de leurs

accessoires.

Elle répondra à l'égard des tiers de tous excès en matière de droit de voisinage, au sens

des articles 679 et 679a du Code civil suisse.

La superficiante n’assumera aucune responsabilité quant aux évènements pouvant

survenir du fait de l’exploitation de la parcelle par la superficiaire, y compris durant

les travaux de rénovation.

La superficiaire prendra à sa charge les éventuels détournements de collecteurs, tant

publics que privés, qui pourraient être touchés par les travaux de rénovation

envisagés ; elle ne pourra pas invoquer la responsabilité de la superficiante.

Article 10 – Garantie

En dérogation à l'article 197 du Code des obligations, la superficiante n'assume aucune

garantie quant à la nature du sol et à son état d'équipement ainsi que pour l’état du

bâtiment et déclare que le terrain sera libre de tout bail, droit d'emption, de

10

préemption, d'usufruit et de gage immobilier le jour de l’inscription de la servitude de

superficie au Registre foncier.

Article 11 - Sites pollués ou contaminés

A l’exception de la pollution des sols en dioxines et furanes, la superficiante déclare

qu’à ce jour elle n’a pas connaissance de l’existence de charges de pollution ou de

contamination, ni au sujet de l’immeuble, ni dans la zone où il se situe et en particulier

que la parcelle objet de la présente ne figure pas, au jour de la signature du présent

acte, au cadastre des sites pollués, après recherche de localisation sur le site internet

du Service des Eaux, Sols et Assainissement de l’Etat de Vaud. En conséquence, le

présent acte ne requiert aucune autorisation au sens de l’article 32d bis alinéa 3 de la

loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) du 7 octobre 1983.

Si malgré tout une pollution de la parcelle grevée devait être constatée (site pollué ou

contaminé), la superficiaire s’engage à relever la superficiante de toutes les obligations,

notamment financières, qui pourraient être mises à la charge de celle-ci en vertu de

l’article 32b bis et 32 d LPE par les autorités environnementales. La superficiante

précise qu’aucun diagnostic amiante, ni aucune mesure relative à la concentration de

radon n’ont été effectués. Les frais éventuels pour ces diagnostics seront pris en charge

par la superficiaire, à l’entière décharge de la superficiante.

C. Obligation de la superficiaire

Article 12 - Obligations de la superficiaire

Pendant toute la durée du droit de superficie, la superficiaire s'engage à :

a) ne pas changer l'affectation des bâtiments sous réserve de l’accord exprès de la

superficiante, et sous réserve de l’aboutissement de la procédure légale d’autorisation ;

b) dès la rénovation et en cas de travaux ultérieurs, à respecter les critères de

construction stipulés dans l’article 5 du présent acte ;

c) entretenir régulièrement et conformément aux règles de l’art les bâtiments précités,

les parties intégrantes, les aménagements extérieurs et le terrain grevé du droit de

superficie ; négliger gravement l’entretien constitue un cas de retour anticipé ;

d) ne pas interrompre durablement la mise à disposition des logements et des autres

surfaces dans la construction objet du présent droit de superficie, cas de force majeure

réservés ;

e) payer ponctuellement la redevance stipulée à l’article 7 ;

f) faire reprendre par tout successeur juridique les obligations personnelles qui lui

incombent en vertu du présent acte, ainsi que les éventuelles dettes hypothécaires

grevant le droit de superficie ou les rembourser, après avoir obtenu le consentement

des créanciers à ces reprises, respectivement au remboursement ;

g) exécuter ponctuellement les obligations qu’elle doit assumer en vertu du présent

acte ;

11

h) veiller à ce que les créances garanties par gage grevant le droit de superficie soient

stipulées entièrement remboursables, un an au moins, avant l’échéance dudit droit.

Cette clause devra figurer dans les contrats de gages immobiliers ;

i) acquitter régulièrement et aux temps prescrits les intérêts et remboursements

contractuels des créances garanties par des gages immobiliers grevant le droit de

superficie ;

j) acquitter les contributions publiques éventuelles, tant fédérales que cantonales et

communales, les primes d’assurance et autres charges périodiques afférentes au droit

de superficie, ainsi qu’aux constructions et installations fixes ;

k) soumettre à l’approbation préalable de la superficiante, conformément à l’article 16

ci-après, toute cession totale ou partielle du droit de superficie, ou tout transfert

économique résultant notamment du passage d’un type de société ou de personne

morale à un autre, d’apports à une société ou à une personne morale, de reprises de

biens, de fusions, de cession d’une part importante ou de la totalité des actions ou des

parts sociales de la superficiaire, ainsi que toute location ou sous-location du droit de

superficie ;

l) conclure avec les locataires des contrats de baux à loyer conformes aux dispositions

légales impératives ainsi qu’aux règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de

Vaud, dont la durée ne devra en aucun cas excéder celle du droit de superficie et dont

les loyers auront été approuvés par la superficiante conformément au paragraphe p)

ci-dessous ;

m) disposer d’une couverture d’assurances suffisante, notamment en matière de

responsabilité civile ;

n) amortir les constructions et installations fixes au prorata de la durée du droit de

superficie, de manière à ce qu’elles soient totalement amorties à l’échéance du droit ;

o) ne pas constituer, sur son droit de superficie, sous peine de nullité, un droit de

superficie de deuxième degré, sauf accord de la superficiante ;

p) accepter un contrôle des loyers par la superficiante qui s’exercera dès la fin du

contrôle basé sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Ainsi, dès la fin du contrôle exercé par le Canton, la Ville prend le relai LPPPL (Loi sur

la préservation et la promotion du parc locatif. Le contrôle des loyers des logements à

loyers abordables, exercé durant toute la durée du DDP, sera basé sur un loyer après

travaux de rénovation de CHF 248/m2/SUP/an dont l’évolution respectera le droit

du bail ou sur toute législation appelée à le remplacer. Le superficiaire fournira à la

superficiante l’état locatif de ses immeubles à la fin des travaux de rénovation et en

tout temps à première réquisition de la superficiante, ainsi que lors de toute

modification des conditions de location.

q) les loyers indiqués ci-dessus comprendront tous les frais accessoires. Ils couvrent

donc l’ensemble des charges et amortissements des immeubles à l’exclusion des postes

suivants : les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les taxes

d’épuration et d’élimination des déchets relatives aux parties privatives. Les

12

provisions de charges inhérentes à l’ensemble de ces frais variables feront l’objet d’un

décompte annuel régularisant la situation de chaque locataire. Toute demande

d’introduction de nouveaux frais accessoires, venant en sus des loyers et autres

charges que celles susmentionnées, sera préalablement soumise à la superficiante pour

approbation;

r) maintenir les locataires en place après la constitution du DDP et maintien des

habitants en place durant les travaux d’assainissement du bâtiment ;

s) suivre et analyser pendant au minimum les trois prochaines années d’exploitation,

les consommations d'énergies de l’ensemble des bâtiments et optimiser la performance

des installations dans le but d'identifier et de pallier aux éventuels défauts de

conception et/ou de rénovation des bâtiments pouvant impliquer des

surconsommations d'énergie et le dépassement des objectifs énergétiques. En outre, la

superficiaire s’engage à transmettre en tout temps durant 3 ans minimum, les résultats

de ce suivi à la superficiante sur simple demande de celle-ci ;

t) signer, dans le cadre de la rénovation, une charte de collaboration avec la Ville,

charte qui vise à lutter contre le travail clandestin et toute forme de « dumping social »,

tout en limitant et réglementant la sous-traitance. Les dispositions de la charte seront

reprises dans les contrats que le maître de l’ouvrage signera avec les entreprises

adjudicataires ;

u) se fournir exclusivement en énergies provenant de sources renouvelables de

provenance régionale pour les consommations qui relèvent de sa responsabilité et qui

lui sont facturées, en particulier pour l’électricité.

Article 13 – Modifications

Pendant toute la durée du droit de superficie, les modifications suivantes ne pourront

intervenir que sur la base d’une autorisation écrite préalable de la superficiante :

 Modification importante du but ou du contenu du droit de superficie ;

 Modification majeure du projet de construction nécessitant une mise à

l’enquête ;

 Extension des bâtiments et installations.

D. Droit de contrôle de la superficiante

Article 14 Visite des lieux

La superficiante se réserve le droit de visiter les lieux en tout temps pour veiller, dans

la mesure nécessaire au respect du présent acte. Un délai d’annonce de 30 jours est

fixé.

Article 15 - Consultation des documents de la superficiaire

La superficiante se réserve le droit de consulter les documents pertinents en relation

avec le droit de superficie, tel que notamment états locatifs, baux, comptes, etc., de la

13

superficiaire en tout temps pour veiller, dans la mesure nécessaire, au respect du

présent acte.

E. Cessibilité et transmissibilité du droit

Article 16 - Cession et transfert économique du droit

Le droit de superficie est cessible et transmissible ; il peut faire l’objet d’un transfert

économique. Par transfert économique, il faut entendre la cession de la majorité, de la

totalité ou d’une part importante des actions ou des parts sociales de la société

superficiaire à un ou des tiers ou à une autre société, sans que la dénomination de

ladite société superficiaire ne soit modifiée.

La location du droit de superficie est assimilée à une cession.

La superficiante devra être informée, par écrit, de toute cession, location, ou de tout

transfert économique projeté par la superficiaire ; elle pourra s'y opposer valablement

dans un délai de 2 mois dès réception de l'avis :

a) si le bénéficiaire n'est pas solvable ;

b) s'il poursuit une activité contraire aux mœurs ou à l'ordre public ;

c) s'il n'offre pas pour la superficiante un intérêt équivalent à celui que représente la

superficiaire, notamment si le bénéficiaire ne poursuit pas un but identique à celui de

la superficiaire ;

d) s'il ne souscrit pas à toutes les obligations prévues dans le présent acte ou dans ceux

passés en complément ou en exécution des présentes ;

Si la superficiante n'autorise pas la cession ou le transfert économique, la superficiaire

pourra exiger que le Tribunal arbitral prévu à l'article 24 du présent acte décide si le

refus est justifié au regard des conditions énumérées ci-dessus.

L'acte de cession ou de transfert du droit de superficie sera soumis à la superficiante

avant que les contractants le signent.

Dans tous les cas, en cas de cession du droit de superficie, la cession est conditionnée

à la reprise par le cessionnaire des droits et obligations prévus dans le présent acte.

Cette reprise des droits et obligations est une condition sine qua non à la validité du

transfert.

F. Retour des constructions

Article 17 - Retour anticipé d’une ou des constructions pour cause d'intérêt public

Si une ou plusieurs constructions font l'objet d'une décision d'expropriation pour cause

d'intérêt public, l'indemnisation de la superficiaire sera effectuée conformément aux

règles de la loi vaudoise sur l'expropriation pour cause d'intérêt public.

14

Article 18 - Retour anticipé pour cause de violation des obligations de la

superficiaire

En cas de violation grave ou réitérée par la superficiaire des obligations assumées par

elle en vertu des dispositions du présent acte, notamment de celles stipulées sous

chiffre 12, la superficiante pourra, après vains avertissements et mise en demeure

écrite mentionnant la sanction du retour anticipé en cas de non-exécution dans les

nonante (90) jours suivant la réception de ladite mise en demeure  par notification

recommandée, se départir du contrat de servitude et exiger la radiation du droit

distinct et permanent de superficie au Registre foncier, ainsi que le retour anticipé des

constructions au sens de l'article 779 lettre f du Code civil suisse.

Si la superficiante exerce ce droit, elle devra verser à la superficiaire une indemnité

pour la reprise des constructions et de leurs parties intégrantes. Elle ne sera cependant

pas supérieure à la valeur des constructions autorisées et reconnues par la

superficiante au sens de l’article 6, à l'exclusion de tout objet ou aménagement de

nature mobilière, et sera diminuée pour chaque construction :

 - de 30% à titre de pénalité ;

 - d'une moins-value de vétusté de 1.5% par an, calculée sur le coût avant

déduction de la pénalité.

La moins-value de vétusté sera déterminée indépendamment des amortissements

comptables et fiscaux opérés par la superficiaire.

Le paiement de l’indemnité ne pourra s’opérer en mains de la superficiaire qu’avec le

consentement de tous les créanciers hypothécaires.

La superficiaire pourra s'opposer dans les 6 mois suivant la demande au retour

anticipé de la construction en cédant le droit de superficie à un tiers, sous réserve de

la faculté accordée à la superficiante de refuser tout tiers ne remplissant pas les

conditions prescrites à l'article 16 ci-dessus.

La superficiaire s’engage à faire reprendre toutes les obligations du présent acte par

tout acquéreur du droit de superficie.

Tout litige entre parties relatif à l’interprétation des dispositions ci-dessus et à la

détermination de l’indemnité sera soumis au Tribunal arbitral prévu à l’article 24 ci-

après.

Article 19 - Retour à l'échéance

Si, à l'expiration de la présente convention ou ultérieurement, le droit de superficie

n'est pas prolongé ou renouvelé, la superficiante deviendra propriétaire des

constructions édifiées sur la parcelle grevée, conformément à l’article 779c du Code

civil, la superficiaire s'engageant à donner son consentement à la radiation de la

servitude au Registre foncier.

En contrepartie, une indemnité qui correspondra à la valeur des bâtiments sera due à

la superficiaire. Celle-ci sera déterminée à dires d'experts désignés d’un commun

15

accord, au jour de l’échéance. A défaut d’entente sur la désignation de l’expert, celui-

ci sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.

Il est précisé que l'indemnité ne portera que sur la valeur intrinsèque des constructions

et de leurs parties intégrantes, à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature

mobilière, conformément à l’article 6. La définition de la valeur intrinsèque est la

suivante : « valeur, au jour de l’échéance du droit, basée sur le coût de construction et

des parties intégrantes des bâtiments, ainsi que sur les impenses d’amélioration

autorisées par la superficiante, à l’exclusion de tout élément de nature mobilière, dont

sont déduites la vétusté et l’obsolescence ».

  III. DIVERS

Article 20 – Servitudes à constituer

La superficiaire et la superficiante s’engagent à modifier ou constituer toutes les

servitudes nécessaires à l’exploitation du bâtiment construit et aux rapports de bon

voisinage.

La superficiaire devra requérir l’accord de la superficiante en cas de constitution de

droits de superficie à titre secondaire.

Article 21 – Droit de préemption

Le droit de préemption légal de la superficiaire est supprimé. Cette suppression fera

l’objet d’une annotation au registre foncier.

Article 22 – Publicité

La superficiante conservera l’exclusivité publicitaire pour les produits des tiers. Elle

tiendra toutefois compte des intérêts légitimes de la superficiaire. Sont réservées les

dispositions de droit public sur l’affichage publicitaire, en particulier sur la pose

d’enseignes lumineuses et de réclames.

Article 23 - Contributions diverses

Tous impôts, taxes et contributions de droit public périodiques dus en raison de droits

réels sur les bâtiments seront à la charge de la superficiaire.

Article 24 - Clause d'arbitrage et for

Tous les litiges pouvant résulter de l’exécution, l’inexécution ou l’interprétation du

présent acte seront soumis à un Tribunal arbitral composé de trois membres et

constitué à la requête de la partie la plus diligente.

La superficiante et la superficiaire désigneront chacune un arbitre. Ces deux arbitres

choisiront à leur tour un troisième arbitre à l’unanimité. A défaut d’entente, celui-ci

sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne. Le siège de

16

ce Tribunal arbitral sera à Lausanne. Les articles 353 et suivants du Code de procédure

civile s’appliquent pour le surplus.

Article 25 - Annotation de clauses spéciales

Les clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre p) (contrôle des

loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en place), 12 lettre s) (approvisionnement

en énergies renouvelables régionales), 18 et 19 (conditions de retour des constructions),

ainsi que 21 (suppression du droit de préemption de la superficiaire)  feront l'objet

d’annotations au Registre foncier.

Article 26 - Modifications éventuelles de la loi

Pour le cas où les prescriptions légales relatives au droit de superficie seraient

modifiées ou complétées, les comparantes prévoient d'emblée :

a) que les dispositions de droit impératif, même contraires aux clauses convenues,

seront applicables à leurs rapports dès leur entrée en vigueur ;

b) que les dispositions de droit dispositif ne pourront être applicables qu'avec l'accord

des deux parties.

Les conventions passées seront, le cas échéant, modifiées en conséquence.

Article 27 - Autres dispositions

Pour les cas non prévus dans le présent acte, les dispositions figurant dans le Code

civil suisse font règle.

Article 28 – Loi sur l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à

l’étranger (LFAIE)

A compléter par le notaire

Article 29 - Frais et droits de mutation

Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, les émoluments

du Registre foncier ainsi que les éventuels droits de mutation cantonal et communal

sont à la charge de la superficiaire, sans préjudice de la solidarité entre les parties

prévue par les lois en la matière.

La superficiaire requiert l’exonération du droit de mutation ou d’un impôt de donation

en application des articles 3 lettre c et 20 lettre d de la loi concernant le droit de

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations

(LMSD).

Réquisitions pour le Registre foncier

1. Constitution et immatriculation d’un droit de superficie de 90 ans en faveur de la

société BÂTIR ABC, dont le siège est à Lausanne, CHE-110.322.237, comme droit

distinct et permanent ;

17

2. Annotations :  - suppression du droit de préemption de la superficiaire.

- clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre

p) (contrôle des loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en

place), 12 lettre s) (approvisionnement en énergies renouvelables

régionales), 18 et 19 (conditions de retour des constructions), ainsi

que 21 (suppression du droit de préemption de la superficiaire).

3. Hyopthèque légale (garantie pour la rente), article 779i du Code civil suisse.

DONT ACTE lu par le notaire aux comparantes qui l’approuvent et le signent, séance

tenante, avec le notaire,

à Lausanne, le ***.

Annexe 3.0 : projet d’acte constitutif de DDP du 17 juin 2025, sur parcelle 5334, Avenue
Henri-Warnery 6

Lausanne, bien-fonds 5334, constitution d’un droit distinct et permanent (DDP) de superficie
DDP xxx, inscrit au profit de la CODHA Coopérative de l’habitat associatif

Structure du contrat

Chapitre I  Exposé préalable

Chapitre II  Droit distinct et permanent de superficie

   A. Constitution du droit de superficie

B. Responsabilité de la superficiaire

   C. Obligations de la superficiaire

   D. Droit de contrôle de la superficiante

   E. Cessibilité et transmissibilité du droit

   F. Retour des constructions

Chapitre III  Divers

Clauses principales

Durée du droit  90 ans dès l’inscription de l’acte au registre foncier.

Valeur des constructions  Les constructions et ouvrages existants sur l’emprise du DDP

sont cédés à titre onéreux pour un montant de CHF 2'130’000.-

Redevance de superficie  La rente du droit de superficie s’élèvera à 3% de la valeur du
terrain. La redevance sera indexée à l’indice suisse des prix à la

consommation tous les cinq ans.

Contrôle des loyers Un contrôle des logements à loyers abordables (LLA) sera
exercé par la superficiante durant toute la durée du droit de
superficie dès la fin du contrôle basé sur la Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), et sur la
base de l’acte constitutif du DDP. Les loyers devront permettre
la couverture des coûts. Ils seront conformes aux dispositions
du droit du bail ou de tout autre droit appelé à le remplacer.

Assainissement énergétique Obligation d’assainissement énergétique du bâtiment dans un
délai de 2 ans dès l’entrée en force du permis de construire, mais
au plus tard 5 ans après la signature de l’acte constitutif du DDP,
cas de force majeure réservés. L’inexécution des travaux dans
délais prévus étant un cas de retour anticipé des constructions ;

Maintien des locataires en place Maintien des locataires après constitution des DDP et maintien
des habitants durant les travaux d’assainissement.

Rotation des locataires Attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui
ne sont pas coopérateurs lors des futurs changements de
locataires.

Retour anticipé

2

– pour cause d’intérêt public :  Indemnisation selon les règles de la Loi vaudoise sur
l’expropriation pour cause d’intérêt public.

– en cas de violation grave et
réitérée de ses obligations par
la superficiaire :

Indemnité fondée sur le montant des travaux réalisés et
reconnus par la superficiante sous déduction de 30% à titre de
pénalité et d’une moins-value de vétusté de 1.5% par an
calculée avant la déduction de la pénalité.

Retour à l’échéance Indemnisation fixée à dire d’expert désigné d’un commun

accord ; elle tiendra compte de la vétusté et de l’obsolescence

des bâtiments.

Il est précisé que l’indemnisation citée ci-dessus ne portera que
sur la valeur intrinsèque des constructions et de ses parties
intégrantes, amortissement de vétusté et obsolescence déduits,
à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature mobilière,

conformément à l’article cinq (5). La définition de la valeur

intrinsèque est la suivante :  valeur au jour de l’échéance du droit

basée sur le coût de construction des bâtiments, de leurs parties
intégrantes ainsi que des impenses d’amélioration autorisées

par la superficiante (à l’exclusion de tout élément de nature

mobilière) dont sont déduits la vétusté et l’obsolescence.

CONSTITUTION
DE DROIT DISTINCT ET PERMANENT DE SUPERFICIE

______________________________

Par-devant [●], notaire à Lausanne,

  se présentent

D’une part :

La Commune de Lausanne, ici valablement représentée par Rolf Eberhard,  délégué à

la Commission immobilière, lequel :

- agit en vertu d’une procuration à lui conférée par la Municipalité de la Commune

de Lausanne en date du [●], qui demeure ci-annexée, et

- justifie au surplus de ses pouvoirs par la production d’une photocopie certifiée

conforme d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal de

Lausanne du [●], qui demeure ci-annexée,

ci-après nommée « la superficiante »,

3

laquelle certifie au surplus que le Préfet du district de Lausanne a été informé des

opérations objet du présent acte par lettre du [●], ceci conformément à l’article 142 de

la loi sur les communes.

D’autre part :

La société coopérative CODHA Coopérative de l’habitat associatif, dont le siège est

à Genève, CHE-103.837.555,

ici valablement représentée par [●], domicilié à [●], et [●], domicilié à [●],

qui l’engagent par leur signature collective à deux,

ci-après nommée « la superficiaire ».

Les comparantes exposent préalablement ce qui suit :

  I. EXPOSE PREALABLE

1. La superficiante est propriétaire de la parcelle désignée comme suit au Registre

foncier :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 5334

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 107645308352

Surface 770 m², numérique

Mutation 31.05.2021 007-2021/3514/0 Groupement de bâtiment

Autre(s) plan(s):

No plan: 41

Désignation de la situation Avenue Henri-Warnery 6

Couverture du sol

Bâtiment(s), 256 m²

Jardin, 436 m2

Route, chemin, 78 m2

Bâtiments/Constructions Garage, N° d'assurance: 1817, 36 m²

Habitation, N° d'assurance: 1818, 201 m²

Garage, N° d'assurance: 1819, 19 m²

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 2'521’000.00 2021 (18.08.2022)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  23.09.2021 007-2021/6739/0 Achat

4

Mention

Aucun(e)

Servitudes

27.11.1912 007-356273 (D) Zone/quartier : restriction de bâtir ID.007-2004/001554

  à charge de B-F Lausanne 5586/5344

13.07.1926 007-356278 (C) Canalisation(s) d’égouts ID.007-2004/001557

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5335

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5336

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5337

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5338

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5339

  en faveur de B-F Lausanne 5586/5340

Charges foncières

Aucun(e)

Annotation

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Selon le registre foncier

2. Les parties déclarent avoir reçu un extrait complet du Registre foncier de la parcelle.

3. La parcelle sus-désignée demeure assujettie aux restrictions légales de la propriété

foncière fondées sur le droit public et privé et dont certaines ne sont pas mentionnées

au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements

sur la police des constructions et l’aménagement du territoire, ainsi que des lois sur les

routes, la protection des eaux et le Code rural et foncier.

4. La superficiaire, la CODHA Coopérative de l’habitat associatif, a l’intention de

procéder à des travaux de rénovation et d’assainissement énergétique du bâtiment

numéro ECA 1818 de la commune de Lausanne.

5. A cet effet, la superficiaire sollicite de la superficiante la mise à disposition de la

parcelle 5334, décrite ci-dessus, sous la forme d’un droit distinct et permanent de

superficie constitué sous numéro [●] de la commune de Lausanne, selon les plan et

tableau de mutation établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, plan et tableau qui seront déposés au Registre foncier à l'appui de la copie

du présent acte.

Cela exposé, les comparantes conviennent de ce qui suit :

5

  II. DROIT DE SUPERFICIE DISTINCT ET PERMANENT

A. Constitution

Article 1 – Constitution de servitude de superficie

Afin que les constructions érigées sur l’assiette du droit distinct et permanent telle que

définie ci-après ne fassent pas partie intégrante de la parcelle 5334 de Lausanne sus-

désignée, la superficiante constitue en faveur de la superficiaire, une servitude de

superficie, conformément aux articles 675 et 779 à 779 lettre l) du Code civil suisse.

L'assiette de la servitude correspond au terrain d’une surface de 770 m² entourée d’un

liseré rouge faisant l’objet du numéro ad hoc [●] des plan et tableau de mutation

susmentionnés établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à Lausanne,

dont les parties ont pris connaissance par la notaire soussignée, qu’elles ont approuvé

et signé.

La superficiante déclare qu’il n’existe aucune convention écrite, orale ou tacite entre

celle-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice d’avantages quelconques

concernant la surface qui sera grevée par le droit distinct et permanent de superficie.

De plus, elle certifie qu’elle n’est engagée dans aucun procès ni menacée de l’être et

qu’elle n’est l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef de ladite

parcelle 5334 de Lausanne.

Il est rappelé enfin que la surface constituant l’assiette du droit de superficie demeure

soumise aux restrictions légales de la propriété foncière fondées sur le droit public ou

privé qui, selon la législation, déploient leurs effets même sans inscription au Registre

foncier, notamment les restrictions découlant des lois et règlements sur la police des

constructions et l’aménagement du territoire. Par conséquent, la parcelle de base reste

grevée ou favorisée des servitudes actives ou passives inscrites au Registre foncier à la

date de la constitution du droit de superficie, qui en est également grevé ou favorisé.

Article 2 – Durée

Le droit de superficie est accordé pour une durée de 90 ans dès la date d’inscription

au Registre foncier de l’acte constitutif du droit de superficie.

Toute demande de prolongation devra être formulée par la superficiaire au plus tard

4 ans avant l’échéance, la superficiante s’engageant à se prononcer dans l’année qui

suit la demande. A défaut d’une demande de prolongation dans le délai précité, le

droit de superficie s’éteint à l’échéance du délai de 90 ans, la superficiaire s’engageant

d’ores et déjà à donner son consentement à la radiation du droit de superficie au

Registre foncier.

6

En cas de prolongation du droit de superficie, la superficiante pourra adapter les

clauses du contrat aux conditions économiques, notamment en ce qui concerne le

montant de la rente foncière.

La prolongation du droit de superficie devra faire l’objet d’un acte authentique qui

sera inscrit au Registre foncier.

Article 3 - Immatriculation au Registre foncier

En application des articles 655 alinéa 3, 779 alinéa 3 et 943 du Code civil suisse, la

servitude de superficie sera immatriculée au Registre foncier à titre de droit distinct et

permanent.

Cet immeuble portera le numéro de feuillet [●] du cadastre de la Commune de

Lausanne et aura la désignation suivante :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble [●]

Surface 770 m², numérique

No plan: [●]

Désignation de la situation Avenue Henry-Warnery 6

Article 4 – Coût de cession du bâtiment en DDP

La valeur totale de l’immeuble avant constitution du droit de superficie distinct et

permanent est fixée à CHF 3'550’000.- (trois millions cinq cent cinquante mille francs)

La cession du droit distinct et permanent constitué sous numéro [●] se fait à titre

onéreux et le prix fixé est de CHF 2'130’000.- (deux millions cent trente mille francs),

avec une part foncière déterminée à CHF 1’420’000.- (un million quatre cent vingt mille

francs).

Le versement du prix de cession du DDP à la signature du présent acte constitutif du

droit de superficie distinct et permanent et à son inscription au Registre foncier.

Article 5 - Constructions autorisées

Il est construit un bâtiment numéro d’assurance incendie 1818 sur la surface de

l’assiette du droit distinct et permanent objet du présent acte grevant le bien-fonds

5334 de la commune de Lausanne, comprenant un immeuble locatif d’habitation de 7

logements d’une surface utile de plancher (SUP) totale de 479 m² que la superficiaire

s’engage à rénover et à assainir énergétiquement.

Indépendamment de l’application des dispositions réglementaires, la superficiaire

devra respecter les critères de construction préconisés par la Commune de Lausanne

7

dans le cadre de sa politique de développement durable, en garantissant en particulier

une occupation optimale du sol, en choisissant un mode judicieux de production de

chaleur, en assurant une gestion correcte des eaux domestiques et de surface et en

optant pour des matériaux ne présentant aucun risque connu à ce jour pour la santé et

ayant un faible impact environnemental.

Les travaux de rénovation devront commencer dans un délai de 2 ans dès l'entrée en

force du permis de construire, tous délais de recours échus, mais au plus tard dans un

délai de 5 ans à compter de la signature du présent acte, cas de force majeure réservés.

Au cas où les travaux ne débuteraient pas dans le délai ci-dessus ou seraient

interrompus de manière durable en raison de la seule négligence de la superficiaire, la

superficiante pourrait demander le retour anticipé des constructions au sens de

l’article 779f du Code civil suisse. Si les travaux n’ont pas débuté, l’indemnité de retour

correspondra au montant de cession dudit droit de superficie distinct et permanent

mentionné à l’article 4 ci-dessus, soit CHF 2'130’000.- (deux millions cent trente mille

francs). S’ils ont débuté, l’indemnité est calculée conformément aux principes prévus

par l’article 18 (retour anticipé pour cause de violation de ses obligations par la

superficiaire). La superficiaire s'engage à signer toute réquisition à cet effet.

Les droits des tiers sont réservés, ainsi que les restrictions de la propriété fondées sur

le droit public telles que celles résultant de plans d'affectation, d'alignement ou autres,

qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.

Article 6 - Coût des constructions et impenses d'amélioration

Afin de déterminer les indemnités pouvant être dues à la superficiaire, cette dernière

fera connaître à la superficiante avec pièces justificatives à l'appui, dans un délai d'un

an dès l'achèvement des travaux, le coût réel des travaux devisé au 25 septembre 2023

à CHF 1’593'000.- (un million cinq cent nonante-trois mille francs) dont la partie à plus-

value viendra en augmentation de la valeur du DDP de l’immeuble. Il en ira de même

des impenses d'amélioration réalisées ultérieurement et dûment autorisées par la

superficiante.

Sont considérées comme parties intégrantes au sens de l'article 642 du Code civil

suisse, les choses mobilières qui sont unies matériellement de façon durable à la

construction et qui ne peuvent en être séparées ou enlevées sans que la construction

soit détériorée ou altérée.

Par impenses d'amélioration, il faut entendre toute dépense source de plus-value pour

la construction, à l'exclusion des frais d'entretien.

Il est précisé que les installations mobilières effectuées par la superficiaire ou ses

locataires et qui ne sont pas considérées comme parties intégrantes, ne feront l'objet

d'aucune indemnité de la part de la superficiante et, par conséquent, ne seront prises

en compte ni dans le coût de construction, ni dans les impenses d'amélioration.

8

Article 6bis – Bâtiments existants et exclusion de garantie

Le bâtiment numéro ECA 1818 est cédé à titre onéreux mais sans aucune garantie.

Article 7 - Redevance de superficie

Valeur du terrain

La valeur du terrain correspond à la valeur vénale du terrain au moment la présente

constitution du droit de superficie. Elle a été fixée à CHF 1’420’000.- (neuf cent mille

francs).

Si, au cours de la durée du droit de superficie, il y a extension du ou des bâtiment/s,

notamment en raison d’une modification du coefficient d’utilisation du sol,

l’agrandissement ou la construction de nouveaux bâtiments devront être autorisés par

la superficiante et la redevance sera adaptée en conséquence.

Taux de la redevance de superficie

La redevance annuelle de superficie est calculée à l’aide d’un taux de 3% appliqué à la

valeur du terrain telle que fixée ci-dessus.

Redevance de superficie

Le montant annuel de la redevance de superficie périodique est fixé à 3% de la valeur

foncière du terrain de CHF 1’420’000.- (un million quatre cent vingt mille francs), soit

CHF 42’600.- (quarante-deux mille six cent francs).

Exigibilité de la redevance de superficie

La redevance de superficie sera perçue dès l’obtention du permis d’utiliser mais au

plus tard 6 mois après la fin des travaux ; elle sera payable par semestre civil d’avance,

soit les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, la première fois prorata temporis.

Hypothèque légale

Le paiement de la redevance de superficie périodique sera garanti par une hypothèque

légale, dont l’inscription est d’ores et déjà requise au Registre foncier, représentant

trois redevances annuelles, soit CHF 127’800.- (cent vingt-sept mille huit cent francs).

En cas d’augmentation de la redevance de plus de 20%, la superficiante pourra exiger

de la superficiaire qu’elle consente à l’augmentation de l’hypothèque légale.

Cette hypothèque peut être primée (postposition de l’hypothèque légale) par tous

droits de gage grevant le droit de superficie à concurrence de 90% au maximum de la

valeur des constructions et des parties intégrantes au moment de la constitution

desdits droits de gage. La superficiante y consent d’ores et déjà.

9

Indexation

La redevance de superficie périodique pourra être ajustée tous les 5 ans en tenant

compte de la hausse ou de la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation ou

de tout autre indice appelé à lui succéder. L’indice considéré comme base de calcul

dans le présent acte correspondra à celui de la date d’exigibilité de la première

redevance.

Réduction de la rente, encouragement à l’assainissement énergétique

Eu égard à l’importance des travaux d’assainissements énergétique prévus et ceci en

conformité avec le plan climat, la superficiante consent à la gratuité de la rente de

superficie pour une période de 10 ans dès l’exigibilité de la première rente.

Article 8 - Entrée en possession

La prise de possession et l’entrée en jouissance des bâtiments et du terrain grevé par

la superficiaire, de même que le transfert des profits et des risques à celle-ci, ont lieu

le jour de l’inscription du présent acte au Registre foncier.

B. Responsabilité de la superficiaire

Article 9 - Exclusion de la responsabilité de la superficiante

La superficiaire prendra à sa charge toutes les obligations et toutes les responsabilités

de droit privé incombant au propriétaire du terrain et des bâtiments grevés ainsi que

toutes les obligations et toutes les responsabilités de droit privé découlant pour elle

des constructions objets du droit de superficie, de leurs parties intégrantes et de leurs

accessoires.

Elle répondra à l'égard des tiers de tous excès en matière de droit de voisinage, au sens

des articles 679 et 679a du Code civil suisse.

La superficiante n’assumera aucune responsabilité quant aux évènements pouvant

survenir du fait de l’exploitation de la parcelle par la superficiaire, y compris durant

les travaux de rénovation.

La superficiaire prendra à sa charge les éventuels détournements de collecteurs, tant

publics que privés, qui pourraient être touchés par les travaux de rénovation

envisagés ; elle ne pourra pas invoquer la responsabilité de la superficiante.

Article 10 – Garantie

En dérogation à l'article 197 du Code des obligations, la superficiante n'assume aucune

garantie quant à la nature du sol et à son état d'équipement ainsi que pour l’état du

bâtiment et déclare que le terrain sera libre de tout bail, droit d'emption, de

préemption, d'usufruit et de gage immobilier le jour de l’inscription de la servitude de

superficie au Registre foncier.

10

Article 11 - Sites pollués ou contaminés

A l’exception de la pollution des sols en dioxines et furanes, la superficiante déclare

qu’à ce jour elle n’a pas connaissance de l’existence de charges de pollution ou de

contamination, ni au sujet de l’immeuble, ni dans la zone où il se situe et en particulier

que la parcelle objet de la présente ne figure pas, au jour de la signature du présent

acte, au cadastre des sites pollués, après recherche de localisation sur le site internet

du Service des Eaux, Sols et Assainissement de l’Etat de Vaud. En conséquence, le

présent acte ne requiert aucune autorisation au sens de l’article 32d bis alinéa 3 de la

loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) du 7 octobre 1983.

Si malgré tout une pollution de la parcelle grevée devait être constatée (site pollué ou

contaminé), la superficiaire s’engage à relever la superficiante de toutes les obligations,

notamment financières, qui pourraient être mises à la charge de celle-ci en vertu de

l’article 32b bis et 32 d LPE par les autorités environnementales. La superficiante

précise qu’aucun diagnostic amiante, ni aucune mesure relative à la concentration de

radon n’ont été effectués. Les frais éventuels pour ces diagnostics seront pris en charge

par la superficiaire, à l’entière décharge de la superficiante.

C. Obligation de la superficiaire

Article 12 - Obligations de la superficiaire

Pendant toute la durée du droit de superficie, la superficiaire s'engage à :

a) ne pas changer l'affectation des bâtiments sous réserve de l’accord exprès de la

superficiante, et sous réserve de l’aboutissement de la procédure légale d’autorisation ;

b) dès la rénovation et en cas de travaux ultérieurs, à respecter les critères de

construction stipulés dans l’article 5 du présent acte ;

c) entretenir régulièrement et conformément aux règles de l’art les bâtiments précités,

les parties intégrantes, les aménagements extérieurs et le terrain grevé du droit de

superficie ; négliger gravement l’entretien constitue un cas de retour anticipé ;

d) ne pas interrompre durablement la mise à disposition des logements et des autres

surfaces dans la construction objet du présent droit de superficie, cas de force majeure

réservés ;

e) payer ponctuellement la redevance stipulée à l’article 7 ;

f) faire reprendre par tout successeur juridique les obligations personnelles qui lui

incombent en vertu du présent acte, ainsi que les éventuelles dettes hypothécaires

grevant le droit de superficie ou les rembourser, après avoir obtenu le consentement

des créanciers à ces reprises, respectivement au remboursement ;

g) exécuter ponctuellement les obligations qu’elle doit assumer en vertu du présent

acte ;

h) veiller à ce que les créances garanties par gage grevant le droit de superficie soient

stipulées entièrement remboursables, un an au moins, avant l’échéance dudit droit.

Cette clause devra figurer dans les contrats de gages immobiliers ;

11

i) acquitter régulièrement et aux temps prescrits les intérêts et remboursements

contractuels des créances garanties par des gages immobiliers grevant le droit de

superficie ;

j) acquitter les contributions publiques éventuelles, tant fédérales que cantonales et

communales, les primes d’assurance et autres charges périodiques afférentes au droit

de superficie, ainsi qu’aux constructions et installations fixes ;

k) soumettre à l’approbation préalable de la superficiante, conformément à l’article 16

ci-après, toute cession totale ou partielle du droit de superficie, ou tout transfert

économique résultant notamment du passage d’un type de société ou de personne

morale à un autre, d’apports à une société ou à une personne morale, de reprises de

biens, de fusions, de cession d’une part importante ou de la totalité des actions ou des

parts sociales de la superficiaire, ainsi que toute location ou sous-location du droit de

superficie ;

l) conclure avec les locataires des contrats de baux à loyer conformes aux dispositions

légales impératives ainsi qu’aux règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de

Vaud, dont la durée ne devra en aucun cas excéder celle du droit de superficie et dont

les loyers auront été approuvés par la superficiante conformément au paragraphe p)

ci-dessous ;

m) disposer d’une couverture d’assurances suffisante, notamment en matière de

responsabilité civile ;

n) amortir les constructions et installations fixes au prorata de la durée du droit de

superficie, de manière à ce qu’elles soient totalement amorties à l’échéance du droit ;

o) ne pas constituer, sur son droit de superficie, sous peine de nullité, un droit de

superficie de deuxième degré, sauf accord de la superficiante ;

p) accepter un contrôle des loyers par la superficiante qui s’exercera dès la fin du

contrôle basé sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Ainsi, dès la fin du contrôle exercé par le Canton, la Ville prend le relai LPPPL (Loi sur

la préservation et la promotion du parc locatif. Le contrôle des loyers des logements à

loyers abordables, exercé durant toute la durée du DDP, sera basé sur un loyer initial

avant travaux de CHF 228/m2/SUP/an dont l’évolution respectera le droit du bail ou

sur toute législation appelée à le remplacer. Le superficiaire fournira à la superficiante

l’état locatif de ses immeubles à la fin des travaux de rénovation et en tout temps à

première réquisition de la superficiante, ainsi que lors de toute modification des

conditions de location.

q) les loyers indiqués ci-dessus comprendront tous les frais accessoires. Ils couvrent

donc l’ensemble des charges et amortissements des immeubles à l’exclusion des postes

suivants : les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les taxes

d’épuration et d’élimination des déchets relatives aux parties privatives. Les

provisions de charges inhérentes à l’ensemble de ces frais variables feront l’objet d’un

décompte annuel régularisant la situation de chaque locataire. Toute demande

d’introduction de nouveaux frais accessoires, venant en sus des loyers et autres

12

charges que celles susmentionnées, sera préalablement soumise à la superficiante pour

approbation;

r) maintenir les locataires en place après la constitution du DDP et maintien des

habitants en place durant les travaux d’assainissement du bâtiment ;

s) attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui ne sont coopérateurs

lors des futurs changements de locataires ;

t) suivre et analyser pendant au minimum les trois prochaines années d’exploitation,

les consommations d'énergies de l’ensemble des bâtiments et optimiser la performance

des installations dans le but d'identifier et de pallier aux éventuels défauts de

conception et/ou de rénovation des bâtiments pouvant impliquer des

surconsommations d'énergie et le dépassement des objectifs énergétiques. En outre, la

superficiaire s’engage à transmettre en tout temps durant 3 ans minimum, les résultats

de ce suivi à la superficiante sur simple demande de celle-ci ;

u) signer, dans le cadre de la rénovation, une charte de collaboration avec la Ville,

charte qui vise à lutter contre le travail clandestin et toute forme de « dumping social »,

tout en limitant et réglementant la sous-traitance. Les dispositions de la charte seront

reprises dans les contrats que le maître de l’ouvrage signera avec les entreprises

adjudicataires ;

v) se fournir exclusivement en énergies provenant de sources renouvelables de

provenance régionale pour les consommations qui relèvent de sa responsabilité et qui

lui sont facturées, en particulier pour l’électricité.

Article 13 – Modifications

Pendant toute la durée du droit de superficie, les modifications suivantes ne pourront

intervenir que sur la base d’une autorisation écrite préalable de la superficiante :

 Modification importante du but ou du contenu du droit de superficie ;

 Modification majeure du projet de construction nécessitant une mise à

l’enquête ;

 Extension des bâtiments et installations.

D. Droit de contrôle de la superficiante

Article 14 Visite des lieux

La superficiante se réserve le droit de visiter les lieux en tout temps pour veiller, dans

la mesure nécessaire au respect du présent acte. Un délai d’annonce de 30 jours est

fixé.

Article 15 - Consultation des documents de la superficiaire

La superficiante se réserve le droit de consulter les documents pertinents en relation

avec le droit de superficie, tel que notamment états locatifs, baux, comptes, etc., de la

13

superficiaire en tout temps pour veiller, dans la mesure nécessaire, au respect du

présent acte.

E. Cessibilité et transmissibilité du droit

Article 16 - Cession et transfert économique du droit

Le droit de superficie est cessible et transmissible ; il peut faire l’objet d’un transfert

économique. Par transfert économique, il faut entendre la cession de la majorité, de la

totalité ou d’une part importante des actions ou des parts sociales de la société

superficiaire à un ou des tiers ou à une autre société, sans que la dénomination de

ladite société superficiaire ne soit modifiée.

La location du droit de superficie est assimilée à une cession.

La superficiante devra être informée, par écrit, de toute cession, location, ou de tout

transfert économique projeté par la superficiaire ; elle pourra s'y opposer valablement

dans un délai de 2 mois dès réception de l'avis :

a) si le bénéficiaire n'est pas solvable ;

b) s'il poursuit une activité contraire aux mœurs ou à l'ordre public ;

c) s'il n'offre pas pour la superficiante un intérêt équivalent à celui que représente la

superficiaire, notamment si le bénéficiaire ne poursuit pas un but identique à celui de

la superficiaire ;

d) s'il ne souscrit pas à toutes les obligations prévues dans le présent acte ou dans ceux

passés en complément ou en exécution des présentes ;

Si la superficiante n'autorise pas la cession ou le transfert économique, la superficiaire

pourra exiger que le Tribunal arbitral prévu à l'article 24 du présent acte décide si le

refus est justifié au regard des conditions énumérées ci-dessus.

L'acte de cession ou de transfert du droit de superficie sera soumis à la superficiante

avant que les contractants le signent.

Dans tous les cas, en cas de cession du droit de superficie, la cession est conditionnée

à la reprise par le cessionnaire des droits et obligations prévus dans le présent acte.

Cette reprise des droits et obligations est une condition sine qua non à la validité du

transfert.

F. Retour des constructions

Article 17 - Retour anticipé d’une ou des constructions pour cause d'intérêt public

Si une ou plusieurs constructions font l'objet d'une décision d'expropriation pour cause

d'intérêt public, l'indemnisation de la superficiaire sera effectuée conformément aux

règles de la loi vaudoise sur l'expropriation pour cause d'intérêt public.

14

Article 18 - Retour anticipé pour cause de violation des obligations de la

superficiaire

En cas de violation grave ou réitérée par la superficiaire des obligations assumées par

elle en vertu des dispositions du présent acte, notamment de celles stipulées sous

chiffre 12, la superficiante pourra, après vains avertissements et mise en demeure

écrite mentionnant la sanction du retour anticipé en cas de non-exécution dans les

nonante (90) jours suivant la réception de ladite mise en demeure  par notification

recommandée, se départir du contrat de servitude et exiger la radiation du droit

distinct et permanent de superficie au Registre foncier, ainsi que le retour anticipé des

constructions au sens de l'article 779 lettre f du Code civil suisse.

Si la superficiante exerce ce droit, elle devra verser à la superficiaire une indemnité

pour la reprise des constructions et de leurs parties intégrantes. Elle ne sera cependant

pas supérieure à la valeur des constructions autorisées et reconnues par la

superficiante au sens de l’article 6, à l'exclusion de tout objet ou aménagement de

nature mobilière, et sera diminuée pour chaque construction :

 - de 30% à titre de pénalité ;

 - d'une moins-value de vétusté de 1.5% par an, calculée sur le coût avant

déduction de la pénalité.

La moins-value de vétusté sera déterminée indépendamment des amortissements

comptables et fiscaux opérés par la superficiaire.

Le paiement de l’indemnité ne pourra s’opérer en mains de la superficiaire qu’avec le

consentement de tous les créanciers hypothécaires.

La superficiaire pourra s'opposer dans les 6 mois suivant la demande au retour

anticipé de la construction en cédant le droit de superficie à un tiers, sous réserve de

la faculté accordée à la superficiante de refuser tout tiers ne remplissant pas les

conditions prescrites à l'article 16 ci-dessus.

La superficiaire s’engage à faire reprendre toutes les obligations du présent acte par

tout acquéreur du droit de superficie.

Tout litige entre parties relatif à l’interprétation des dispositions ci-dessus et à la

détermination de l’indemnité sera soumis au Tribunal arbitral prévu à l’article 24 ci-

après.

Article 19 - Retour à l'échéance

Si, à l'expiration de la présente convention ou ultérieurement, le droit de superficie

n'est pas prolongé ou renouvelé, la superficiante deviendra propriétaire des

constructions édifiées sur la parcelle grevée, conformément à l’article 779c du Code

civil, la superficiaire s'engageant à donner son consentement à la radiation de la

servitude au Registre foncier.

En contrepartie, une indemnité qui correspondra à la valeur des bâtiments sera due à

la superficiaire. Celle-ci sera déterminée à dires d'experts désignés d’un commun

15

accord, au jour de l’échéance. A défaut d’entente sur la désignation de l’expert, celui-

ci sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.

Il est précisé que l'indemnité ne portera que sur la valeur intrinsèque des constructions

et de leurs parties intégrantes, à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature

mobilière, conformément à l’article 6. La définition de la valeur intrinsèque est la

suivante : « valeur, au jour de l’échéance du droit, basée sur le coût de construction et

des parties intégrantes des bâtiments, ainsi que sur les impenses d’amélioration

autorisées par la superficiante, à l’exclusion de tout élément de nature mobilière, dont

sont déduites la vétusté et l’obsolescence ».

  III. DIVERS

Article 20 – Servitudes à constituer

La superficiaire et la superficiante s’engagent à modifier ou constituer toutes les

servitudes nécessaires à l’exploitation du bâtiment construit et aux rapports de bon

voisinage.

La superficiaire devra requérir l’accord de la superficiante en cas de constitution de

droits de superficie à titre secondaire.

Article 21 – Droit de préemption

Le droit de préemption légal de la superficiaire est supprimé. Cette suppression fera

l’objet d’une annotation au registre foncier.

Article 22 – Publicité

La superficiante conservera l’exclusivité publicitaire pour les produits des tiers. Elle

tiendra toutefois compte des intérêts légitimes de la superficiaire. Sont réservées les

dispositions de droit public sur l’affichage publicitaire, en particulier sur la pose

d’enseignes lumineuses et de réclames.

Article 23 - Contributions diverses

Tous impôts, taxes et contributions de droit public périodiques dus en raison de droits

réels sur les bâtiments seront à la charge de la superficiaire.

Article 24 - Clause d'arbitrage et for

Tous les litiges pouvant résulter de l’exécution, l’inexécution ou l’interprétation du

présent acte seront soumis à un Tribunal arbitral composé de trois membres et

constitué à la requête de la partie la plus diligente.

La superficiante et la superficiaire désigneront chacune un arbitre. Ces deux arbitres

choisiront à leur tour un troisième arbitre à l’unanimité. A défaut d’entente, celui-ci

sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne. Le siège de

ce Tribunal arbitral sera à Lausanne. Les articles 353 et suivants du Code de procédure

civile s’appliquent pour le surplus.

16

Article 25 - Annotation de clauses spéciales

Les clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre p) (contrôle des

loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en place), 12 lettre s) (attribution d’au moins

50% des logements à des locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies renouvelables régionales), 18 et

19 (conditions de retour des constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de

préemption de la superficiaire)  feront l'objet d’annotations au Registre foncier.

Article 26 - Modifications éventuelles de la loi

Pour le cas où les prescriptions légales relatives au droit de superficie seraient

modifiées ou complétées, les comparantes prévoient d'emblée :

a) que les dispositions de droit impératif, même contraires aux clauses convenues,

seront applicables à leurs rapports dès leur entrée en vigueur ;

b) que les dispositions de droit dispositif ne pourront être applicables qu'avec l'accord

des deux parties.

Les conventions passées seront, le cas échéant, modifiées en conséquence.

Article 27 - Autres dispositions

Pour les cas non prévus dans le présent acte, les dispositions figurant dans le Code

civil suisse font règle.

Article 28 – Loi sur l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à

l’étranger (LFAIE)

A compléter par le notaire

Article 29 - Frais et droits de mutation

Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, les émoluments

du Registre foncier ainsi que les éventuels droits de mutation cantonal et communal

sont à la charge de la superficiaire, sans préjudice de la solidarité entre les parties

prévue par les lois en la matière.

La superficiaire requiert l’exonération du droit de mutation ou d’un impôt de donation

en application des articles 3 lettre c et 20 lettre d de la loi concernant le droit de

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations

(LMSD).

Réquisitions pour le Registre foncier

1. Constitution et immatriculation d’un droit de superficie de 90 ans en faveur de la

CODHA Coopérative de l’habitation associatif, dont le siège est à Genève, CHE-

103.837.555, comme droit distinct et permanent ;

2. Annotations :  - suppression du droit de préemption de la superficiaire.

17

- clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre

p) (contrôle des loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en

place), 12 lettre s) (attribution d’au moins 50% des logements à des

locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies

renouvelables régionales), 18 et 19 (conditions de retour des

constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de préemption

de la superficiaire).

3. Hyopthèque légale (garantie pour la rente), article 779i du Code civil suisse.

DONT ACTE lu par le notaire aux comparantes qui l’approuvent et le signent, séance

tenante, avec le notaire,

à Lausanne, le ***.

Annexe 4.0 : projet d’acte constitutif de DDP sur parcelles 42 et 932 du 17 juin 2025,
avenue de France 71-73

Lausanne, bien-fonds 42 et 932, constitution d’un droit distinct et permanent (DDP) de superficie
DDP xxx, inscrit au profit de la Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL)

Structure du contrat

Chapitre I  Exposé préalable

Chapitre II  Droit distinct et permanent de superficie

   A. Constitution du droit de superficie

B. Responsabilité de la superficiaire

   C. Obligations de la superficiaire

   D. Droit de contrôle de la superficiante

   E. Cessibilité et transmissibilité du droit

   F. Retour des constructions

Chapitre III  Divers

Clauses principales

Durée du droit  90 ans dès l’inscription de l’acte au registre foncier.

Valeur des constructions  Les constructions et ouvrages existants sur l’emprise du DDP

sont cédés à titre onéreux pour un montant de CHF 14'000’000.-

Redevance de superficie  La rente du droit de superficie s’élèvera à 3% de la valeur du
terrain. La redevance sera indexée à l’indice suisse des prix à la

consommation tous les cinq ans.

Contrôle des loyers Un contrôle des logements à loyers abordables (LLA) sera
exercé par la superficiante durant toute la durée de droit de
superficie dès la fin du contrôle basé sur la Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), et sur la
base de l’acte constitutif de DDP. Les loyers devront permettre
la couverture des coûts. Ils seront conformes aux dispositions
du droit du bail ou de tout autre droit appelé à le remplacer.

Assainissement énergétique Obligation d’assainissement énergétique des bâtiments dans un
délai de 2 ans dès l’entrée en force du permis de construire, mais

au plus tard 5 ans après la signature de l’acte constitutif du DDP,

cas de force majeur réservés. L’inexécution des travaux dans

les délais prévus étant un cas de retour anticipé des
constructions.

Maintien des locataires en place Maintien des locataires après constitution des DDP et maintien
des habitants durant les travaux d’assainissement

Rotation des locataires Attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui

ne sont pas coopérateurs lors des futurs changements de
locataires.

Retour anticipé

2

– pour cause d’intérêt public :  Indemnisation selon les règles de la Loi vaudoise sur
l’expropriation pour cause d’intérêt public.

– en cas de violation grave et
réitérée de ses obligations par
la superficiaire :

Indemnité fondée sur le montant des travaux réalisés et
reconnus par la superficiante sous déduction de 30% à titre de
pénalité et d’une moins-value de vétusté de 1.5% par an
calculée avant la déduction de la pénalité.

Retour à l’échéance Indemnisation fixée à dire d’expert désigné d’un commun

accord ; elle tiendra compte de la vétusté et de l’obsolescence

des bâtiments.

Il est précisé que l’indemnisation citée ci-dessus ne portera que
sur la valeur intrinsèque des constructions et de ses parties
intégrantes, amortissement de vétusté et obsolescence déduits,
à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature mobilière,

conformément à l’article cinq (5). La définition de la valeur

intrinsèque est la suivante :  valeur au jour de l’échéance du droit

basée sur le coût de construction des bâtiments, de leurs parties
intégrantes ainsi que des impenses d’amélioration autorisées

par la superficiante (à l’exclusion de tout élément de nature

mobilière) dont sont déduits la vétusté et l’obsolescence.

CONSTITUTION
DE DROIT DISTINCT ET PERMANENT DE SUPERFICIE

______________________________

Par-devant [●], notaire à Lausanne,

  se présentent

D’une part :

La Commune de Lausanne, ici valablement représentée par Rolf Eberhard,  délégué à

la Commission immobilière, lequel :

- agit en vertu d’une procuration à lui conférée par la Municipalité de la Commune

de Lausanne en date du [●], qui demeure ci-annexée, et

- justifie au surplus de ses pouvoirs par la production d’une photocopie certifiée

conforme d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal de

Lausanne du [●], qui demeure ci-annexée,

ci-après nommée « la superficiante »,

3

laquelle certifie au surplus que le Préfet du district de Lausanne a été informé des

opérations objet du présent acte par lettre du [●], ceci conformément à l’article 142 de

la loi sur les communes.

D’autre part :

La SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838,

ici valablement représentée par [●], domicilié à [●], et [●], domicilié à [●],

qui l’engagent par leur signature collective à deux,

ci-après nommée « la superficiaire ».

Les comparantes exposent préalablement ce qui suit :

  I. EXPOSE PREALABLE

1. La superficiante est propriétaire des parcelles désignées comme suit au Registre

foncier :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 42

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 844583761710

Surface 593 m², numérique

Mutation

Autre(s) plan(s):

No plan: 2

Désignation de la situation Avenue de France 71

Couverture du sol

Bâtiment(s), 322 m2

Place-jardin, 271 m2

Bâtiments/Constructions Habitation, N° d'assurance: 13898b, 260 m²

Garage, N° d'assurance : 13899, 62 m2

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 4'903’000.00 2022 (03.02.2023)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  11.03.2022 007-2022/1514/0 Achat

Mentions

Aucun(e)

4

Servitudes

08.03.1913 007-211155 (D) Zone/quartier : restriction de bâtir ID.007-2004/004266

  à charge de B-F Lausanne 5586/43

24.08.1960 007-304105 (D) Zone/quartier : hauteur des constructions

ID.007-2005/001943

  à charge de B-F Lausanne 5586/41

24.08.1960 007-304105 (D) Zone/quartier : restriction d’industries

ID 007-2005/001944

  à charge de B-F Lausanne 5586/41

Charges foncières

Aucun(e)

Annotations

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Selon le registre foncier

et

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 932

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 838376451794

Surface 633 m², numérique

Mutation

Autre(s) plan(s):

No plan: 2

Désignation de la situation Avenue de France 73

Couverture du sol

Bâtiment(s), 260 m2

Place-jardin, 373 m2

Bâtiments/Constructions Habitation, N° d'assurance: 13898a, 260 m²

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 6'787’000.00 2022 (03.02.2023)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  11.03.2022 007-2022/1514/0 Achat

Mentions

Aucun(e)

5

Servitudes

24.08.1960 007-304105 (D) Zone/quartier : hauteur des constructions

ID.007-2005/001943

  à charge de B-F Lausanne 5586/41

24.08.1960 007-304105 (D) Zone/quartier : restriction d’industries

ID 007-2005/001944

  à charge de B-F Lausanne 5586/41

24.08.1960 007-304105 (C) Voisinage : vues droites

ID 007-2005/001945

  en faveur de B-F Lausanne 5586/41

24.08.1960 007-304105 (C) Passage à pied et pour tous véhicules

ID 007-2005/001946

  en faveur de B-F Lausanne 5586/41

Charges foncières

Aucun(e)

Annotations

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Selon le registre foncier

2. Les parties déclarent avoir reçu un extrait complet du Registre foncier des parcelles.

3. La parcelle sus-désignée demeure assujettie aux restrictions légales de la propriété

foncière fondées sur le droit public et privé et dont certaines ne sont pas mentionnées

au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements

sur la police des constructions et l’aménagement du territoire, ainsi que des lois sur les

routes, la protection des eaux et le Code rural et foncier.

4. La superficiaire, la Société Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL), a l’intention

de procéder à des travaux de rénovation et d’assainissement énergétique des

bâtiments numéro ECA 13898a et ECA 13898b de la commune de Lausanne.

5. A cet effet, la superficiaire sollicite de la superficiante la mise à disposition des

parcelles 42 et 932, décrite ci-dessus, sous la forme d’un droit distinct et permanent de

superficie constitué sous numéro [●] de la commune de Lausanne, selon les plan et

tableau de mutation établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, plan et tableau qui seront déposés au Registre foncier à l'appui de la copie

du présent acte.

6

Cela exposé, les comparantes conviennent de ce qui suit :

  II. DROIT DE SUPERFICIE DISTINCT ET PERMANENT

A. Constitution

Article 1 – Constitution de servitude de superficie

Afin que les constructions érigées sur l’assiette du droit distinct et permanent telle que

définie ci-après ne fassent pas partie intégrante des parcelles 42 et 932 de Lausanne

sus-désignées, la superficiante constitue en faveur de la superficiaire, une servitude de

superficie, conformément aux articles 675 et 779 à 779 lettre l) du Code civil suisse.

L'assiette de la servitude correspond au terrain des deux parcelles 42 et 932 d’une

surface de 1’226 m² faisant l’objet du numéro ad hoc [●] des plan et tableau de

mutation susmentionnés établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, dont les parties ont pris connaissance par la notaire soussignée, qu’elles ont

approuvé et signé.

La superficiante déclare qu’il n’existe aucune convention écrite, orale ou tacite entre

celle-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice d’avantages quelconques

concernant la surface qui sera grevée par le droit distinct et permanent de superficie.

De plus, elle certifie qu’elle n’est engagée dans aucun procès ni menacée de l’être et

qu’elle n’est l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef desdites

parcelles 42 et 932 de Lausanne.

Il est rappelé enfin que la surface constituant l’assiette du droit de superficie demeure

soumise aux restrictions légales de la propriété foncière fondées sur le droit public ou

privé qui, selon la législation, déploient leurs effets même sans inscription au Registre

foncier, notamment les restrictions découlant des lois et règlements sur la police des

constructions et l’aménagement du territoire. Par conséquent, la parcelle de base reste

grevée ou favorisée des servitudes actives ou passives inscrites au Registre foncier à la

date de la constitution du droit de superficie, qui en est également grevé ou favorisé.

Article 2 – Durée

Le droit de superficie est accordé pour une durée de 90 ans dès la date d’inscription

au Registre foncier de l’acte constitutif du droit de superficie.

Toute demande de prolongation devra être formulée par la superficiaire au plus tard

4 ans avant l’échéance, la superficiante s’engageant à se prononcer dans l’année qui

suit la demande. A défaut d’une demande de prolongation dans le délai précité, le

droit de superficie s’éteint à l’échéance du délai de 90 ans, la superficiaire s’engageant

d’ores et déjà à donner son consentement à la radiation du droit de superficie au

Registre foncier.

7

En cas de prolongation du droit de superficie, la superficiante pourra adapter les

clauses du contrat aux conditions économiques, notamment en ce qui concerne le

montant de la rente foncière.

La prolongation du droit de superficie devra faire l’objet d’un acte authentique qui

sera inscrit au Registre foncier.

Article 3 - Immatriculation au Registre foncier

En application des articles 655 alinéa 3, 779 alinéa 3 et 943 du Code civil suisse, la

servitude de superficie sera immatriculée au Registre foncier à titre de droit distinct et

permanent.

Cet immeuble portera le numéro de feuillet [●] du cadastre de la Commune de

Lausanne et aura la désignation suivante :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble [●]

Surface 1’226 m², numérique

No plan: [●]

Désignation de la situation Avenue de France 71 et 73

Article 4 – Coût de cession du bâtiment en DDP

La valeur totale de l’immeuble avant constitution du droit de superficie distinct et

permanent est fixée à CHF 16’100’000.- (seize millions cent mille francs) La cession du

droit distinct et permanent constitué sous numéro [●] se fait à titre onéreux et le prix

fixé est de CHF 14'000’000.- (quatorze millions de francs), avec une part foncière

déterminée à CHF 2’100’000.- (deux millions cent mille francs).

Le versement du prix de cession du DDP à la signature du présent acte constitutif du

droit de superficie distinct et permanent et à son inscription au Registre foncier.

Article 5 - Constructions autorisées

Il est construit trois bâtiments numéros d’assurance incendie 13898a, 13898b et 13899

sur la surface de l’assiette du droit distinct et permanent objet du présent acte grevant

les biens-fonds 42 et 932 de la commune de Lausanne, comprenant un immeuble locatif

d’habitation de 32 logements d’une surface utile de plancher (SUP) totale de 2’085 m²

ainsi que 3 surfaces commerciales situées au rez-de-chaussée d’une surface utile de

plancher totale de 181 m2 que la superficiaire s’engage à rénover et à assainir

énergétiquement.

8

Indépendamment de l’application des dispositions réglementaires, la superficiaire

devra respecter les critères de construction préconisés par la Commune de Lausanne

dans le cadre de sa politique de développement durable, en garantissant en particulier

une occupation optimale du sol, en choisissant un mode judicieux de production de

chaleur, en assurant une gestion correcte des eaux domestiques et de surface et en

optant pour des matériaux ne présentant aucun risque connu à ce jour pour la santé et

ayant un faible impact environnemental.

Les travaux de rénovation devront commencer dans un délai de 2 ans dès l'entrée en

force du permis de construire, tous délais de recours échus, mais au plus tard dans un

délai de 5 ans à compter de la signature du présent acte, cas de force majeur réservés.

Au cas où les travaux ne débuteraient pas dans le délai ci-dessus ou seraient

interrompus de manière durable en raison de la seule négligence de la superficiaire, la

superficiante pourrait demander le retour anticipé des constructions au sens de

l’article 779f du Code civil suisse. Si les travaux n’ont pas débuté, l’indemnité de retour

correspondra au montant de cession dudit droit de superficie distinct et permanent

mentionné à l’article 4 ci-dessus, soit CHF 14'000’000.- (quatorze millions de francs).

S’ils ont débuté, l’indemnité est calculée conformément aux principes prévus par

l’article 18 (retour anticipé pour cause de violation de ses obligations par la

superficiaire). La superficiaire s'engage à signer toute réquisition à cet effet.

Les droits des tiers sont réservés, ainsi que les restrictions de la propriété fondées sur

le droit public telles que celles résultant de plans d'affectation, d'alignement ou autres,

qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.

Article 6 - Coût des constructions et impenses d'amélioration

Afin de déterminer les indemnités pouvant être dues à la superficiaire, cette dernière

fera connaître à la superficiante avec pièces justificatives à l'appui, dans un délai d'un

an dès l'achèvement des travaux, le coût réel des travaux devisé au 8 août 2024 à

CHF 2'270’000.- (deux millions deux cent septante mille francs) dont la partie à plus-

value viendra en augmentation de la valeur du DDP de l’immeuble. Il en ira de même

des impenses d'amélioration réalisées ultérieurement et dûment autorisées par la

superficiante.

Sont considérées comme parties intégrantes au sens de l'article 642 du Code civil

suisse, les choses mobilières qui sont unies matériellement de façon durable à la

construction et qui ne peuvent en être séparées ou enlevées sans que la construction

soit détériorée ou altérée.

Par impenses d'amélioration, il faut entendre toute dépense source de plus-value pour

la construction, à l'exclusion des frais d'entretien.

Il est précisé que les installations mobilières effectuées par la superficiaire ou ses

locataires et qui ne sont pas considérées comme parties intégrantes, ne feront l'objet

d'aucune indemnité de la part de la superficiante et, par conséquent, ne seront prises

en compte ni dans le coût de construction, ni dans les impenses d'amélioration.

9

Article 6bis – Bâtiments existants et exclusion de garantie

Les bâtiments numéros ECA 13898a, 13898b et 13899 sont cédés à titre onéreux mais

sans aucune garantie.

Article 7 - Redevance de superficie

Valeur du terrain

La valeur du terrain correspond à la valeur vénale du terrain au moment la présente

constitution du droit de superficie. Elle a été fixée à CHF 2’100’000.- (deux millions

cent mille francs).

Si, au cours de la durée du droit de superficie, il y a extension du ou des bâtiment/s,

notamment en raison d’une modification du coefficient d’utilisation du sol,

l’agrandissement ou la construction de nouveaux bâtiments devront être autorisés par

la superficiante et la redevance sera adaptée en conséquence.

Taux de la redevance de superficie

La redevance annuelle de superficie est calculée à l’aide d’un taux de 3% appliqué à la

valeur du terrain telle que fixée ci-dessus.

Redevance de superficie

Le montant annuel de la redevance de superficie périodique est fixé à 3% de la valeur

foncière du terrain de CHF 2'100’000.- (deux millions cent mille francs), soit

CHF 63’000.- (soixante-trois mille francs).

Exigibilité de la redevance de superficie

La redevance de superficie sera perçue dès l’obtention du permis d’utiliser mais au

plus tard 6 mois après la fin des travaux ; elle sera payable par semestre civil d’avance,

soit les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, la première fois prorata temporis.

Hypothèque légale

Le paiement de la redevance de superficie périodique sera garanti par une hypothèque

légale, dont l’inscription est d’ores et déjà requise au Registre foncier, représentant

trois redevances annuelles, soit CHF 189’000.- (cent huitante-neuf mille francs). En cas

d’augmentation de la redevance de plus de 20%, la superficiante pourra exiger de la

superficiaire qu’elle consente à l’augmentation de l’hypothèque légale.

Cette hypothèque peut être primée (postposition de l’hypothèque légale) par tous

droits de gage grevant le droit de superficie à concurrence de 90% au maximum de la

valeur des constructions et des parties intégrantes au moment de la constitution

desdits droits de gage. La superficiante y consent d’ores et déjà.

Indexation

10

La redevance de superficie périodique pourra être ajustée tous les 5 ans en tenant

compte de la hausse ou de la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation ou

de tout autre indice appelé à lui succéder. L’indice considéré comme base de calcul

dans le présent acte correspondra à celui de la date d’exigibilité de la première

redevance.

Réduction de la rente, encouragement à l’assainissement énergétique

Eu égard à l’importance des travaux d’assainissements énergétique prévus et ceci en

conformité avec le plan climat, la superficiante consent à la gratuité de la rente de

superficie pour une période de 10 ans dès l’exigibilité de la première rente.

Article 8 - Entrée en possession

La prise de possession et l’entrée en jouissance des bâtiments et du terrain grevé par

la superficiaire, de même que le transfert des profits et des risques à celle-ci, ont lieu

le jour de l’inscription du présent acte au Registre foncier.

B. Responsabilité de la superficiaire

Article 9 - Exclusion de la responsabilité de la superficiante

La superficiaire prendra à sa charge toutes les obligations et toutes les responsabilités

de droit privé incombant au propriétaire du terrain et des bâtiments grevés ainsi que

toutes les obligations et toutes les responsabilités de droit privé découlant pour elle

des constructions objets du droit de superficie, de leurs parties intégrantes et de leurs

accessoires.

Elle répondra à l'égard des tiers de tous excès en matière de droit de voisinage, au sens

des articles 679 et 679a du Code civil suisse.

La superficiante n’assumera aucune responsabilité quant aux évènements pouvant

survenir du fait de l’exploitation de la parcelle par la superficiaire, y compris durant

les travaux de rénovation.

La superficiaire prendra à sa charge les éventuels détournements de collecteurs, tant

publics que privés, qui pourraient être touchés par les travaux de rénovation

envisagés ; elle ne pourra pas invoquer la responsabilité de la superficiante.

Article 10 – Garantie

En dérogation à l'article 197 du Code des obligations, la superficiante n'assume aucune

garantie quant à la nature du sol et à son état d'équipement ainsi que pour l’état du

bâtiment et déclare que le terrain sera libre de tout bail, droit d'emption, de

préemption, d'usufruit et de gage immobilier le jour de l’inscription de la servitude de

superficie au Registre foncier.

Article 11 - Sites pollués ou contaminés

11

A l’exception de la pollution des sols en dioxines et furanes, la superficiante déclare

qu’à ce jour elle n’a pas connaissance de l’existence de charges de pollution ou de

contamination, ni au sujet de l’immeuble, ni dans la zone où il se situe et en particulier

que la parcelle objet de la présente ne figure pas, au jour de la signature du présent

acte, au cadastre des sites pollués, après recherche de localisation sur le site internet

du Service des Eaux, Sols et Assainissement de l’Etat de Vaud. En conséquence, le

présent acte ne requiert aucune autorisation au sens de l’article 32d bis alinéa 3 de la

loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) du 7 octobre 1983.

Si malgré tout, une pollution des parcelles grevées devait être constatée (site pollué ou

contaminé), la superficiaire s’engage à relever la superficiante de toutes les obligations,

notamment financières, qui pourraient être mises à la charge de celle-ci en vertu de

l’article 32b bis et 32 d LPE par les autorités environnementales. La superficiante

précise qu’aucun diagnostic amiante, ni aucune mesure relative à la concentration de

radon n’ont été effectués. Les frais éventuels pour ces diagnostics seront pris en charge

par la superficiaire, à l’entière décharge de la superficiante.

C. Obligation de la superficiaire

Article 12 - Obligations de la superficiaire

Pendant toute la durée du droit de superficie, la superficiaire s'engage à :

a) ne pas changer l'affectation des bâtiments sous réserve de l’accord exprès de la

superficiante, et sous réserve de l’aboutissement de la procédure légale d’autorisation ;

b) dès la rénovation et en cas de travaux ultérieurs, à respecter les critères de

construction stipulés dans l’article 5 du présent acte ;

c) entretenir régulièrement et conformément aux règles de l’art les bâtiments précités,

les parties intégrantes, les aménagements extérieurs et le terrain grevé du droit de

superficie ; négliger gravement l’entretien constitue un cas de retour anticipé ;

d) ne pas interrompre durablement la mise à disposition des logements et des autres

surfaces dans la construction objet du présent droit de superficie, cas de force majeure

réservés ;

e) payer ponctuellement la redevance stipulée à l’article 7 ;

f) faire reprendre par tout successeur juridique les obligations personnelles qui lui

incombent en vertu du présent acte, ainsi que les éventuelles dettes hypothécaires

grevant le droit de superficie ou les rembourser, après avoir obtenu le consentement

des créanciers à ces reprises, respectivement au remboursement ;

g) exécuter ponctuellement les obligations qu’elle doit assumer en vertu du présent

acte ;

h) veiller à ce que les créances garanties par gage grevant le droit de superficie soient

stipulées entièrement remboursables, un an au moins, avant l’échéance dudit droit.

Cette clause devra figurer dans les contrats de gages immobiliers ;

12

i) acquitter régulièrement et aux temps prescrits les intérêts et remboursements

contractuels des créances garanties par des gages immobiliers grevant le droit de

superficie ;

j) acquitter les contributions publiques éventuelles, tant fédérales que cantonales et

communales, les primes d’assurance et autres charges périodiques afférentes au droit

de superficie, ainsi qu’aux constructions et installations fixes ;

k) soumettre à l’approbation préalable de la superficiante, conformément à l’article 16

ci-après, toute cession totale ou partielle du droit de superficie, ou tout transfert

économique résultant notamment du passage d’un type de société ou de personne

morale à un autre, d’apports à une société ou à une personne morale, de reprises de

biens, de fusions, de cession d’une part importante ou de la totalité des actions ou des

parts sociales de la superficiaire, ainsi que toute location ou sous-location du droit de

superficie ;

l) conclure avec les locataires des contrats de baux à loyer conformes aux dispositions

légales impératives ainsi qu’aux règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de

Vaud, dont la durée ne devra en aucun cas excéder celle du droit de superficie et dont

les loyers auront été approuvés par la superficiante conformément au paragraphe p)

ci-dessous ;

m) disposer d’une couverture d’assurances suffisante, notamment en matière de

responsabilité civile ;

n) amortir les constructions et installations fixes au prorata de la durée du droit de

superficie, de manière à ce qu’elles soient totalement amorties à l’échéance du droit ;

o) ne pas constituer, sur son droit de superficie, sous peine de nullité, un droit de

superficie de deuxième degré, sauf accord de la superficiante ;

p) accepter un contrôle des loyers par la superficiante qui s’exercera dès la fin du

contrôle basé sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Ainsi, dès la fin du contrôle exercé par le Canton, la Ville prend le relai LPPPL (Loi sur

la préservation et la promotion du parc locatif. Le contrôle des loyers des logements à

loyers abordables, exercé durant toute la durée du DDP, sera basé sur un loyer initial

avant travaux de rénovation de CHF 236.-/m2/SUP/an dont l’évolution respectera le

droit du bail ou sur toute législation appelée à le remplacer. Le superficiaire fournira

à la superficiante l’état locatif de ses immeubles à la fin des travaux de rénovation et

en tout temps à première réquisition de la superficiante, ainsi que lors de toute

modification des conditions de location.

q) les loyers indiqués ci-dessus comprendront tous les frais accessoires. Ils couvrent

donc l’ensemble des charges et amortissements des immeubles à l’exclusion des postes

suivants : les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les taxes

d’épuration et d’élimination des déchets relatives aux parties privatives. Les

provisions de charges inhérentes à l’ensemble de ces frais variables feront l’objet d’un

décompte annuel régularisant la situation de chaque locataire. Toute demande

d’introduction de nouveaux frais accessoires, venant en sus des loyers et autres

13

charges que celles susmentionnées, sera préalablement soumise à la superficiante pour

approbation;

r) maintenir les locataires en place après la constitution du DDP et maintien des

habitants en place durant les travaux d’assainissement du bâtiment ;

s) attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui ne sont coopérateurs

lors des futurs changements de locataires ;

t) suivre et analyser pendant au minimum les trois prochaines années d’exploitation,

les consommations d'énergies de l’ensemble des bâtiments et optimiser la performance

des installations dans le but d'identifier et de pallier aux éventuels défauts de

conception et/ou de rénovation des bâtiments pouvant impliquer des

surconsommations d'énergie et le dépassement des objectifs énergétiques. En outre, la

superficiaire s’engage à transmettre en tout temps durant 3 ans minimum, les résultats

de ce suivi à la superficiante sur simple demande de celle-ci ;

u) signer, dans le cadre de la rénovation, une charte de collaboration avec la Ville,

charte qui vise à lutter contre le travail clandestin et toute forme de « dumping social »,

tout en limitant et réglementant la sous-traitance. Les dispositions de la charte seront

reprises dans les contrats que le maître de l’ouvrage signera avec les entreprises

adjudicataires ;

v) se fournir exclusivement en énergies provenant de sources renouvelables de

provenance régionale pour les consommations qui relèvent de sa responsabilité et qui

lui sont facturées, en particulier pour l’électricité.

Article 13 – Modifications

Pendant toute la durée du droit de superficie, les modifications suivantes ne pourront

intervenir que sur la base d’une autorisation écrite préalable de la superficiante :

 Modification importante du but ou du contenu du droit de superficie ;

 Modification majeure du projet de construction nécessitant une mise à

l’enquête ;

 Extension des bâtiments et installations.

D. Droit de contrôle de la superficiante

Article 14 Visite des lieux

La superficiante se réserve le droit de visiter les lieux en tout temps pour veiller, dans

la mesure nécessaire au respect du présent acte. Un délai d’annonce de 30 jours est

fixé.

Article 15 - Consultation des documents de la superficiaire

La superficiante se réserve le droit de consulter les documents pertinents en relation

avec le droit de superficie, tel que notamment états locatifs, baux, comptes, etc., de la

14

superficiaire en tout temps pour veiller, dans la mesure nécessaire, au respect du

présent acte.

E. Cessibilité et transmissibilité du droit

Article 16 - Cession et transfert économique du droit

Le droit de superficie est cessible et transmissible ; il peut faire l’objet d’un transfert

économique. Par transfert économique, il faut entendre la cession de la majorité, de la

totalité ou d’une part importante des actions ou des parts sociales de la société

superficiaire à un ou des tiers ou à une autre société, sans que la dénomination de

ladite société superficiaire ne soit modifiée.

La location du droit de superficie est assimilée à une cession.

La superficiante devra être informée, par écrit, de toute cession, location, ou de tout

transfert économique projeté par la superficiaire ; elle pourra s'y opposer valablement

dans un délai de 2 mois dès réception de l'avis :

a) si le bénéficiaire n'est pas solvable ;

b) s'il poursuit une activité contraire aux mœurs ou à l'ordre public ;

c) s'il n'offre pas pour la superficiante un intérêt équivalent à celui que représente la

superficiaire, notamment si le bénéficiaire ne poursuit pas un but identique à celui de

la superficiaire ;

d) s'il ne souscrit pas à toutes les obligations prévues dans le présent acte ou dans ceux

passés en complément ou en exécution des présentes ;

Si la superficiante n'autorise pas la cession ou le transfert économique, la superficiaire

pourra exiger que le Tribunal arbitral prévu à l'article 24 du présent acte décide si le

refus est justifié au regard des conditions énumérées ci-dessus.

L'acte de cession ou de transfert du droit de superficie sera soumis à la superficiante

avant que les contractants le signent.

Dans tous les cas, en cas de cession du droit de superficie, la cession est conditionnée

à la reprise par le cessionnaire des droits et obligations prévus dans le présent acte.

Cette reprise des droits et obligations est une condition sine qua non à la validité du

transfert.

F. Retour des constructions

Article 17 - Retour anticipé d’une ou des constructions pour cause d'intérêt public

Si une ou plusieurs constructions font l'objet d'une décision d'expropriation pour cause

d'intérêt public, l'indemnisation de la superficiaire sera effectuée conformément aux

règles de la loi vaudoise sur l'expropriation pour cause d'intérêt public.

15

Article 18 - Retour anticipé pour cause de violation des obligations de la

superficiaire

En cas de violation grave ou réitérée par la superficiaire des obligations assumées par

elle en vertu des dispositions du présent acte, notamment de celles stipulées sous

chiffre 12, la superficiante pourra, après vains avertissements et mise en demeure

écrite mentionnant la sanction du retour anticipé en cas de non-exécution dans les

nonante (90) jours suivant la réception de ladite mise en demeure  par notification

recommandée, se départir du contrat de servitude et exiger la radiation du droit

distinct et permanent de superficie au Registre foncier, ainsi que le retour anticipé des

constructions au sens de l'article 779 lettre f du Code civil suisse.

Si la superficiante exerce ce droit, elle devra verser à la superficiaire une indemnité

pour la reprise des constructions et de leurs parties intégrantes. Elle ne sera cependant

pas supérieure à la valeur des constructions autorisées et reconnues par la

superficiante au sens de l’article 6, à l'exclusion de tout objet ou aménagement de

nature mobilière, et sera diminuée pour chaque construction :

 - de 30% à titre de pénalité ;

 - d'une moins-value de vétusté de 1.5% par an, calculée sur le coût avant

déduction de la pénalité.

La moins-value de vétusté sera déterminée indépendamment des amortissements

comptables et fiscaux opérés par la superficiaire.

Le paiement de l’indemnité ne pourra s’opérer en mains de la superficiaire qu’avec le

consentement de tous les créanciers hypothécaires.

La superficiaire pourra s'opposer dans les 6 mois suivant la demande au retour

anticipé de la construction en cédant le droit de superficie à un tiers, sous réserve de

la faculté accordée à la superficiante de refuser tout tiers ne remplissant pas les

conditions prescrites à l'article 16 ci-dessus.

La superficiaire s’engage à faire reprendre toutes les obligations du présent acte par

tout acquéreur du droit de superficie.

Tout litige entre parties relatif à l’interprétation des dispositions ci-dessus et à la

détermination de l’indemnité sera soumis au Tribunal arbitral prévu à l’article 24 ci-

après.

Article 19 - Retour à l'échéance

Si, à l'expiration de la présente convention ou ultérieurement, le droit de superficie

n'est pas prolongé ou renouvelé, la superficiante deviendra propriétaire des

constructions édifiées sur la parcelle grevée, conformément à l’article 779c du Code

civil, la superficiaire s'engageant à donner son consentement à la radiation de la

servitude au Registre foncier.

En contrepartie, une indemnité qui correspondra à la valeur des bâtiments sera due à

la superficiaire. Celle-ci sera déterminée à dires d'experts désignés d’un commun

16

accord, au jour de l’échéance. A défaut d’entente sur la désignation de l’expert, celui-

ci sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.

Il est précisé que l'indemnité ne portera que sur la valeur intrinsèque des constructions

et de leurs parties intégrantes, à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature

mobilière, conformément à l’article 6. La définition de la valeur intrinsèque est la

suivante : « valeur, au jour de l’échéance du droit, basée sur le coût de construction et

des parties intégrantes des bâtiments, ainsi que sur les impenses d’amélioration

autorisées par la superficiante, à l’exclusion de tout élément de nature mobilière, dont

sont déduites la vétusté et l’obsolescence ».

  III. DIVERS

Article 20 – Servitudes à constituer

La superficiaire et la superficiante s’engagent à modifier ou constituer toutes les

servitudes nécessaires à l’exploitation du bâtiment construit et aux rapports de bon

voisinage.

La superficiaire devra requérir l’accord de la superficiante en cas de constitution de

droits de superficie à titre secondaire.

Article 21 – Droit de préemption

Le droit de préemption légal de la superficiaire est supprimé. Cette suppression fera

l’objet d’une annotation au registre foncier.

Article 22 – Publicité

La superficiante conservera l’exclusivité publicitaire pour les produits des tiers. Elle

tiendra toutefois compte des intérêts légitimes de la superficiaire. Sont réservées les

dispositions de droit public sur l’affichage publicitaire, en particulier sur la pose

d’enseignes lumineuses et de réclames.

Article 23 - Contributions diverses

Tous impôts, taxes et contributions de droit public périodiques dus en raison de droits

réels sur les bâtiments seront à la charge de la superficiaire.

Article 24 - Clause d'arbitrage et for

Tous les litiges pouvant résulter de l’exécution, l’inexécution ou l’interprétation du

présent acte seront soumis à un Tribunal arbitral composé de trois membres et

constitué à la requête de la partie la plus diligente.

La superficiante et la superficiaire désigneront chacune un arbitre. Ces deux arbitres

choisiront à leur tour un troisième arbitre à l’unanimité. A défaut d’entente, celui-ci

sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne. Le siège de

17

ce Tribunal arbitral sera à Lausanne. Les articles 353 et suivants du Code de procédure

civile s’appliquent pour le surplus.

Article 25 - Annotation de clauses spéciales

Les clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre p) (contrôle des

loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en place), 12 lettre s) (attribution d’au moins

50% des logements à des locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies renouvelables régionales), 18 et

19 (conditions de retour des constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de

préemption de la superficiaire)  feront l'objet d’annotations au Registre foncier.

Article 26 - Modifications éventuelles de la loi

Pour le cas où les prescriptions légales relatives au droit de superficie seraient

modifiées ou complétées, les comparantes prévoient d'emblée :

a) que les dispositions de droit impératif, même contraires aux clauses convenues,

seront applicables à leurs rapports dès leur entrée en vigueur ;

b) que les dispositions de droit dispositif ne pourront être applicables qu'avec l'accord

des deux parties.

Les conventions passées seront, le cas échéant, modifiées en conséquence.

Article 27 - Autres dispositions

Pour les cas non prévus dans le présent acte, les dispositions figurant dans le Code

civil suisse font règle.

Article 28 – Loi sur l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à

l’étranger (LFAIE)

A compléter par le notaire

Article 29 - Frais et droits de mutation

Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, les émoluments

du Registre foncier ainsi que les éventuels droits de mutation cantonal et communal

sont à la charge de la superficiaire, sans préjudice de la solidarité entre les parties

prévue par les lois en la matière.

La superficiaire requiert l’exonération du droit de mutation ou d’un impôt de donation

en application des articles 3 lettre c et 20 lettre d de la loi concernant le droit de

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations

(LMSD).

18

Réquisitions pour le Registre foncier

1. Constitution et immatriculation d’un droit de superficie de 90 ans en faveur de la

SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838, comme droit distinct et permanent ;

2. Annotations :  - suppression du droit de préemption de la superficiaire.

- clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre

p) (contrôle des loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en

place), 12 lettre s) (attribution d’au moins 50% des logements à des

locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies

renouvelables régionales), 18 et 19 (conditions de retour des

constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de préemption

de la superficiaire).

3. Hyopthèque légale (garantie pour la rente), article 779i du Code civil suisse.

DONT ACTE lu par le notaire aux comparantes qui l’approuvent et le signent, séance

tenante, avec le notaire,

à Lausanne, le ***.

Annexe 5 : projet d’acte constitutif de DDP sur parcelle 2462 du 17 juin 2025, chemin
de la Cassinette 2/4

Lausanne, bien-fonds 2462, constitution d’un droit distinct et permanent (DDP) de superficie
DDP xxx, inscrit au profit de la Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL)

Structure du contrat

Chapitre I  Exposé préalable

Chapitre II  Droit distinct et permanent de superficie

   A. Constitution du droit de superficie

B. Responsabilité de la superficiaire

   C. Obligations de la superficiaire

   D. Droit de contrôle de la superficiante

   E. Cessibilité et transmissibilité du droit

   F. Retour des constructions

Chapitre III  Divers

Clauses principales

Durée du droit  90 ans dès l’inscription de l’acte au registre foncier.

Valeur des constructions  Les constructions et ouvrages existants sur l’emprise du DDP

sont cédés à titre onéreux pour un montant de CHF 11’100’000.-

Redevance de superficie  La rente du droit de superficie s’élèvera à 3% de la valeur du
terrain. La redevance sera indexée à l’indice suisse des prix à la

consommation tous les cinq ans.

Contrôle des loyers Un contrôle des logements à loyers abordables (LLA) sera
exercé par la superficiante durant toute la durée de droit de
superficie dès la fin du contrôle basé sur la Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), et sur la
base de l’acte constitutif de DDP. Les loyers devront permettre
la couverture des coûts. Ils seront conformes aux dispositions
du droit du bail ou de tout autre droit appelé à le remplacer.

Assainissement énergétique Obligation d’assainissement énergétique des bâtiments dans un
délai de 2 ans dès l’entrée en force du permis de construire, mais

au plus tard 5 ans après la signature de l’acte constitutif du DDP,

cas de force majeur réservés. L’inexécution des travaux dans

les délais prévus étant un cas de retour anticipé des
constructions.

Maintien des locataires en place Maintien des locataires après constitution des DDP et maintien
des habitants durant les travaux d’assainissement

Rotation des locataires Attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui

ne sont pas coopérateurs lors des futurs changements de
locataires.

2

Retour anticipé

– pour cause d’intérêt public :  Indemnisation selon les règles de la Loi vaudoise sur
l’expropriation pour cause d’intérêt public.

– en cas de violation grave et
réitérée de ses obligations par
la superficiaire :

Indemnité fondée sur le montant des travaux réalisés et
reconnus par la superficiante sous déduction de 30% à titre de
pénalité et d’une moins-value de vétusté de 1.5% par an
calculée avant la déduction de la pénalité.

Retour à l’échéance Indemnisation fixée à dire d’expert désigné d’un commun

accord ; elle tiendra compte de la vétusté et de l’obsolescence

des bâtiments.

Il est précisé que l’indemnisation citée ci-dessus ne portera que
sur la valeur intrinsèque des constructions et de ses parties
intégrantes, amortissement de vétusté et obsolescence déduits,
à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature mobilière,

conformément à l’article cinq (5). La définition de la valeur

intrinsèque est la suivante :  valeur au jour de l’échéance du droit

basée sur le coût de construction des bâtiments, de leurs parties
intégrantes ainsi que des impenses d’amélioration autorisées

par la superficiante (à l’exclusion de tout élément de nature

mobilière) dont sont déduits la vétusté et l’obsolescence.

CONSTITUTION
DE DROIT DISTINCT ET PERMANENT DE SUPERFICIE

______________________________

Par-devant [●], notaire à Lausanne,

  se présentent

D’une part :

La Commune de Lausanne, ici valablement représentée par Rolf Eberhard,  délégué à

la Commission immobilière, lequel :

- agit en vertu d’une procuration à lui conférée par la Municipalité de la Commune

de Lausanne en date du [●], qui demeure ci-annexée, et

- justifie au surplus de ses pouvoirs par la production d’une photocopie certifiée

conforme d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal de

Lausanne du [●], qui demeure ci-annexée,

ci-après nommée « la superficiante »,

3

laquelle certifie au surplus que le Préfet du district de Lausanne a été informé des

opérations objet du présent acte par lettre du [●], ceci conformément à l’article 142 de

la loi sur les communes.

D’autre part :

La SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838,

ici valablement représentée par [●], domicilié à [●], et [●], domicilié à [●],

qui l’engagent par leur signature collective à deux,

ci-après nommée « la superficiaire ».

Les comparantes exposent préalablement ce qui suit :

  I. EXPOSE PREALABLE

1. La superficiante est propriétaire de la parcelle désignée comme suit au Registre

foncier :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 2462

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 885283457517

Surface 2’396 m², numérique

Mutation 16.08.2017 007-2017/5126/0 Cadastration

Autre(s) plan(s):

No plan: 1031

Désignation de la situation Chemin de la Cassinette 2/4

Couverture du sol

Bâtiment(s), 464 m2

Jardin, 1'932 m2

Bâtiments/Constructions Habitation, N° d'assurance: 13023, 464 m²

Garage, N° d'assurance: 13104, Surface totale 73 m²

(souterrain)

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 8’787’000.00 2022 (16.05.2023)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  18.07.2022 007-2022/5432/0 Achat

Mention

4

Aucun(e)

Servitudes

11.12.1958 007-303523 (C) Plantations, clôtures : plantations ID.007-2001/003371

  en faveur de Lausanne la Commune, Lausanne

23.12.1958 007-303524 (C) Usage d’une place de jeux ID.007-2007/004287

  en faveur de B-F Lausanne 5586/2459

  en faveur de B-F Lausanne 5586/2460

  en faveur de B-F Lausanne 5586/2461

23.12.1958 007-303524 (D) Usage d’une place de jeux ID 007-2007/004287

  à charge de B-F Lausanne 5586/2459

  à charge de B-F Lausanne 5586/2460

  à charge de B-F Lausanne 5586/2461

23.12.1958 007-303525 (C) Passage à pied, pour tous véhicules et canalisations

quelconques ID 007-2007/004288

  en faveur de B-F Lausanne 5586/2459

  en faveur de B-F Lausanne 5586/2460

  en faveur de B-F Lausanne 5586/2461

23.12.1958 007-303525 (D) Passage à pied, pour tous véhicules et canalisations

quelconques ID 007-2007/004288

  à charge de B-F Lausanne 5586/2459

  à charge de B-F Lausanne 5586/2460

  à charge de B-F Lausanne 5586/2461

Charges foncières

Aucun(e)

Annotations

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Selon le registre foncier

2. Les parties déclarent avoir reçu un extrait complet du Registre foncier de la parcelle.

3. La parcelle sus-désignée demeure assujettie aux restrictions légales de la propriété

foncière fondées sur le droit public et privé et dont certaines ne sont pas mentionnées

au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements

sur la police des constructions et l’aménagement du territoire, ainsi que des lois sur les

routes, la protection des eaux et le Code rural et foncier.

4. La superficiaire, la Société Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL), a l’intention

de procéder à des travaux de rénovation et d’assainissement énergétique du bâtiment

numéro ECA 13023 de la commune de Lausanne.

5

5. A cet effet, la superficiaire sollicite de la superficiante la mise à disposition de la

parcelle 2462, décrite ci-dessus, sous la forme d’un droit distinct et permanent de

superficie constitué sous numéro [●] de la commune de Lausanne, selon les plan et

tableau de mutation établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, plan et tableau qui seront déposés au Registre foncier à l'appui de la copie

du présent acte.

Cela exposé, les comparantes conviennent de ce qui suit :

  II. DROIT DE SUPERFICIE DISTINCT ET PERMANENT

A. Constitution

Article 1 – Constitution de servitude de superficie

Afin que les constructions érigées sur l’assiette du droit distinct et permanent telle que

définie ci-après ne fassent pas partie intégrante de la parcelle 2462 de Lausanne sus-

désignée, la superficiante constitue en faveur de la superficiaire, une servitude de

superficie, conformément aux articles 675 et 779 à 779 lettre l) du Code civil suisse.

L'assiette de la servitude correspond au terrain d’une surface de 2’396 m² faisant l’objet

du numéro ad hoc [●] des plan et tableau de mutation susmentionnés établis le [●] par

le géomètre officiel Sébastien Monnier, à Lausanne, dont les parties ont pris

connaissance par la notaire soussignée, qu’elles ont approuvé et signé.

La superficiante déclare qu’il n’existe aucune convention écrite, orale ou tacite entre

celle-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice d’avantages quelconques

concernant la surface qui sera grevée par le droit distinct et permanent de superficie.

De plus, elle certifie qu’elle n’est engagée dans aucun procès ni menacée de l’être et

qu’elle n’est l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef de ladite

parcelle 2462 de Lausanne.

Il est rappelé enfin que la surface constituant l’assiette du droit de superficie demeure

soumise aux restrictions légales de la propriété foncière fondées sur le droit public ou

privé qui, selon la législation, déploient leurs effets même sans inscription au Registre

foncier, notamment les restrictions découlant des lois et règlements sur la police des

constructions et l’aménagement du territoire. Par conséquent, la parcelle de base reste

grevée ou favorisée des servitudes actives ou passives inscrites au Registre foncier à la

date de la constitution du droit de superficie, qui en est également grevé ou favorisé.

Article 2 – Durée

Le droit de superficie est accordé pour une durée de 90 ans dès la date d’inscription

au Registre foncier de l’acte constitutif du droit de superficie.

6

Toute demande de prolongation devra être formulée par la superficiaire au plus tard

4 ans avant l’échéance, la superficiante s’engageant à se prononcer dans l’année qui

suit la demande. A défaut d’une demande de prolongation dans le délai précité, le

droit de superficie s’éteint à l’échéance du délai de 90 ans, la superficiaire s’engageant

d’ores et déjà à donner son consentement à la radiation du droit de superficie au

Registre foncier.

En cas de prolongation du droit de superficie, la superficiante pourra adapter les

clauses du contrat aux conditions économiques, notamment en ce qui concerne le

montant de la rente foncière.

La prolongation du droit de superficie devra faire l’objet d’un acte authentique qui

sera inscrit au Registre foncier.

Article 3 - Immatriculation au Registre foncier

En application des articles 655 alinéa 3, 779 alinéa 3 et 943 du Code civil suisse, la

servitude de superficie sera immatriculée au Registre foncier à titre de droit distinct et

permanent.

Cet immeuble portera le numéro de feuillet [●] du cadastre de la Commune de

Lausanne et aura la désignation suivante :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble [●]

Surface 2’396 m², numérique

No plan: [●]

Désignation de la situation Chemin de la Cassinette 2/4

Article 4 – Coût de cession du bâtiment en DDP

La valeur totale de l’immeuble avant constitution du droit de superficie distinct et

permanent est fixée à CHF 12’700’000.- (douze millions sept cent mille francs) La

cession du droit distinct et permanent constitué sous numéro [●] se fait à titre onéreux

et le prix fixé est de CHF 11'100’000.- (onze millions cent mille francs), avec une part

foncière déterminée à CHF 1'600’000.- (un million six cent mille francs).

Le versement du prix de cession du DDP à la signature du présent acte constitutif du

droit de superficie distinct et permanent et à son inscription au Registre foncier.

7

Article 5 - Constructions autorisées

Il est construit deux bâtiments numéros d’assurance incendie 13023 et 13104 sur la

surface de l’assiette du droit distinct et permanent objet du présent acte grevant le

bien-fonds 2462 de la commune de Lausanne, comprenant un immeuble locatif

d’habitation de 24 logements d’une surface utile de plancher (SUP) totale de 1’412 m²

que la superficiaire s’engage à rénover et à assainir énergétiquement.

Indépendamment de l’application des dispositions réglementaires, la superficiaire

devra respecter les critères de construction préconisés par la Commune de Lausanne

dans le cadre de sa politique de développement durable, en garantissant en particulier

une occupation optimale du sol, en choisissant un mode judicieux de production de

chaleur, en assurant une gestion correcte des eaux domestiques et de surface et en

optant pour des matériaux ne présentant aucun risque connu à ce jour pour la santé et

ayant un faible impact environnemental.

Les travaux de rénovation devront commencer dans un délai de 2 ans dès l'entrée en

force du permis de construire, tous délais de recours échus, mais au plus tard dans un

délai de 5 ans à compter de la signature du présent acte, cas de force majeur réservés.

Au cas où les travaux ne débuteraient pas dans le délai ci-dessus ou seraient

interrompus de manière durable en raison de la seule négligence de la superficiaire, la

superficiante pourrait demander le retour anticipé des constructions au sens de

l’article 779f du Code civil suisse. Si les travaux n’ont pas débuté, l’indemnité de retour

correspondra au montant de cession dudit droit de superficie distinct et permanent

mentionné à l’article 4 ci-dessus, soit CHF 11’100’000.- (onze millions cent mille francs).

S’ils ont débuté, l’indemnité est calculée conformément aux principes prévus par

l’article 18 (retour anticipé pour cause de violation de ses obligations par la

superficiaire). La superficiaire s'engage à signer toute réquisition à cet effet.

Les droits des tiers sont réservés, ainsi que les restrictions de la propriété fondées sur

le droit public telles que celles résultant de plans d'affectation, d'alignement ou autres,

qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.

Article 6 - Coût des constructions et impenses d'amélioration

Afin de déterminer les indemnités pouvant être dues à la superficiaire, cette dernière

fera connaître à la superficiante avec pièces justificatives à l'appui, dans un délai d'un

an dès l'achèvement des travaux, le coût réel des travaux devisés au 8 août 2024 à

CHF 280’000.- (deux cent huitante mille francs) dont la partie à plus-value viendra en

augmentation de la valeur du DDP de l’immeuble. Il en ira de même des impenses

d'amélioration réalisées ultérieurement et dûment autorisées par la superficiante.

Sont considérées comme parties intégrantes au sens de l'article 642 du Code civil

suisse, les choses mobilières qui sont unies matériellement de façon durable à la

construction et qui ne peuvent en être séparées ou enlevées sans que la construction

soit détériorée ou altérée.

8

Par impenses d'amélioration, il faut entendre toute dépense source de plus-value pour

la construction, à l'exclusion des frais d'entretien.

Il est précisé que les installations mobilières effectuées par la superficiaire ou ses

locataires et qui ne sont pas considérées comme parties intégrantes, ne feront l'objet

d'aucune indemnité de la part de la superficiante et, par conséquent, ne seront prises

en compte ni dans le coût de construction, ni dans les impenses d'amélioration.

Article 6bis – Bâtiments existants et exclusion de garantie

Les bâtiments numéros ECA 13023 et 13104 sont cédés à titre onéreux mais sans aucune

garantie.

Article 7 - Redevance de superficie

Valeur du terrain

La valeur du terrain correspond à la valeur vénale du terrain au moment la présente

constitution du droit de superficie. Elle a été fixée à CHF 1’600’000.- (un million six

cent mille francs).

Si, au cours de la durée du droit de superficie, il y a extension du ou des bâtiment/s,

notamment en raison d’une modification du coefficient d’utilisation du sol,

l’agrandissement ou la construction de nouveaux bâtiments devront être autorisés par

la superficiante et la redevance sera adaptée en conséquence.

Taux de la redevance de superficie

La redevance annuelle de superficie est calculée à l’aide d’un taux de 3% appliqué à la

valeur du terrain telle que fixée ci-dessus.

Redevance de superficie

Le montant annuel de la redevance de superficie périodique est fixé à 3% de la valeur

foncière du terrain de CHF 1'600’000.- (un million six cent mille francs), soit

CHF 48’000.- (quarante-huit mille francs).

Exigibilité de la redevance de superficie

La redevance de superficie sera perçue dès l’obtention du permis d’utiliser mais au

plus tard 6 mois après la fin des travaux ; elle sera payable par semestre civil d’avance,

soit les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, la première fois prorata temporis.

Hypothèque légale

Le paiement de la redevance de superficie périodique sera garanti par une hypothèque

légale, dont l’inscription est d’ores et déjà requise au Registre foncier, représentant

trois redevances annuelles, soit CHF 144’000.- (cent quarante-quatre mille francs). En

cas d’augmentation de la redevance de plus de 20%, la superficiante pourra exiger de

la superficiaire qu’elle consente à l’augmentation de l’hypothèque légale.

9

Cette hypothèque peut être primée (postposition de l’hypothèque légale) par tous

droits de gage grevant le droit de superficie à concurrence de 90% au maximum de la

valeur des constructions et des parties intégrantes au moment de la constitution

desdits droits de gage. La superficiante y consent d’ores et déjà.

Indexation

La redevance de superficie périodique pourra être ajustée tous les 5 ans en tenant

compte de la hausse ou de la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation ou

de tout autre indice appelé à lui succéder. L’indice considéré comme base de calcul

dans le présent acte correspondra à celui de la date d’exigibilité de la première

redevance.

Réduction de la rente, encouragement à l’assainissement énergétique

Eu égard à l’importance des travaux d’assainissements énergétique prévus et ceci en

conformité avec le plan climat, la superficiante consent à la gratuité de la rente de

superficie pour une période de 10 ans dès l’exigibilité de la première rente.

Article 8 - Entrée en possession

La prise de possession et l’entrée en jouissance des bâtiments et du terrain grevé par

la superficiaire, de même que le transfert des profits et des risques à celle-ci, ont lieu

le jour de l’inscription du présent acte au Registre foncier.

B. Responsabilité de la superficiaire

Article 9 - Exclusion de la responsabilité de la superficiante

La superficiaire prendra à sa charge toutes les obligations et toutes les responsabilités

de droit privé incombant au propriétaire du terrain et des bâtiments grevés ainsi que

toutes les obligations et toutes les responsabilités de droit privé découlant pour elle

des constructions objets du droit de superficie, de leurs parties intégrantes et de leurs

accessoires.

Elle répondra à l'égard des tiers de tous excès en matière de droit de voisinage, au sens

des articles 679 et 679a du Code civil suisse.

La superficiante n’assumera aucune responsabilité quant aux évènements pouvant

survenir du fait de l’exploitation de la parcelle par la superficiaire, y compris durant

les travaux de rénovation.

La superficiaire prendra à sa charge les éventuels détournements de collecteurs, tant

publics que privés, qui pourraient être touchés par les travaux de rénovation

envisagés ; elle ne pourra pas invoquer la responsabilité de la superficiante.

Article 10 – Garantie

10

En dérogation à l'article 197 du Code des obligations, la superficiante n'assume aucune

garantie quant à la nature du sol et à son état d'équipement ainsi que pour l’état du

bâtiment et déclare que le terrain sera libre de tout bail, droit d'emption, de

préemption, d'usufruit et de gage immobilier le jour de l’inscription de la servitude de

superficie au Registre foncier.

Article 11 - Sites pollués ou contaminés

A l’exception de la pollution des sols en dioxines et furanes, la superficiante déclare

qu’à ce jour elle n’a pas connaissance de l’existence de charges de pollution ou de

contamination, ni au sujet de l’immeuble, ni dans la zone où il se situe et en particulier

que la parcelle objet de la présente ne figure pas, au jour de la signature du présent

acte, au cadastre des sites pollués, après recherche de localisation sur le site internet

du Service des Eaux, Sols et Assainissement de l’Etat de Vaud. En conséquence, le

présent acte ne requiert aucune autorisation au sens de l’article 32d bis alinéa 3 de la

loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) du 7 octobre 1983.

Si malgré tout, une pollution de la parcelle grevée devait être constatée (site pollué ou

contaminé), la superficiaire s’engage à relever la superficiante de toutes les obligations,

notamment financières, qui pourraient être mises à la charge de celle-ci en vertu de

l’article 32b bis et 32 d LPE par les autorités environnementales. La superficiante

précise qu’aucun diagnostic amiante, ni aucune mesure relative à la concentration de

radon n’ont été effectués. Les frais éventuels pour ces diagnostics seront pris en charge

par la superficiaire, à l’entière décharge de la superficiante.

C. Obligation de la superficiaire

Article 12 - Obligations de la superficiaire

Pendant toute la durée du droit de superficie, la superficiaire s'engage à :

a) ne pas changer l'affectation des bâtiments sous réserve de l’accord exprès de la

superficiante, et sous réserve de l’aboutissement de la procédure légale d’autorisation ;

b) dès la rénovation et en cas de travaux ultérieurs, à respecter les critères de

construction stipulés dans l’article 5 du présent acte ;

c) entretenir régulièrement et conformément aux règles de l’art les bâtiments précités,

les parties intégrantes, les aménagements extérieurs et le terrain grevé du droit de

superficie ; négliger gravement l’entretien constitue un cas de retour anticipé ;

d) ne pas interrompre durablement la mise à disposition des logements et des autres

surfaces dans la construction objet du présent droit de superficie, cas de force majeure

réservés ;

e) payer ponctuellement la redevance stipulée à l’article 7 ;

f) faire reprendre par tout successeur juridique les obligations personnelles qui lui

incombent en vertu du présent acte, ainsi que les éventuelles dettes hypothécaires

11

grevant le droit de superficie ou les rembourser, après avoir obtenu le consentement

des créanciers à ces reprises, respectivement au remboursement ;

g) exécuter ponctuellement les obligations qu’elle doit assumer en vertu du présent

acte ;

h) veiller à ce que les créances garanties par gage grevant le droit de superficie soient

stipulées entièrement remboursables, un an au moins, avant l’échéance dudit droit.

Cette clause devra figurer dans les contrats de gages immobiliers ;

i) acquitter régulièrement et aux temps prescrits les intérêts et remboursements

contractuels des créances garanties par des gages immobiliers grevant le droit de

superficie ;

j) acquitter les contributions publiques éventuelles, tant fédérales que cantonales et

communales, les primes d’assurance et autres charges périodiques afférentes au droit

de superficie, ainsi qu’aux constructions et installations fixes ;

k) soumettre à l’approbation préalable de la superficiante, conformément à l’article 16

ci-après, toute cession totale ou partielle du droit de superficie, ou tout transfert

économique résultant notamment du passage d’un type de société ou de personne

morale à un autre, d’apports à une société ou à une personne morale, de reprises de

biens, de fusions, de cession d’une part importante ou de la totalité des actions ou des

parts sociales de la superficiaire, ainsi que toute location ou sous-location du droit de

superficie ;

l) conclure avec les locataires des contrats de baux à loyer conformes aux dispositions

légales impératives ainsi qu’aux règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de

Vaud, dont la durée ne devra en aucun cas excéder celle du droit de superficie et dont

les loyers auront été approuvés par la superficiante conformément au paragraphe p)

ci-dessous ;

m) disposer d’une couverture d’assurances suffisante, notamment en matière de

responsabilité civile ;

n) amortir les constructions et installations fixes au prorata de la durée du droit de

superficie, de manière à ce qu’elles soient totalement amorties à l’échéance du droit ;

o) ne pas constituer, sur son droit de superficie, sous peine de nullité, un droit de

superficie de deuxième degré, sauf accord de la superficiante ;

p) accepter un contrôle des loyers par la superficiante qui s’exercera dès la fin du

contrôle basé sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Ainsi, dès la fin du contrôle exercé par le Canton, la Ville prend le relai LPPPL (Loi sur

la préservation et la promotion du parc locatif. Le contrôle des loyers des logements à

loyers abordables, exercé durant toute la durée du DDP, sera basé sur un loyer initial

avant travaux de rénovation de CHF 256/m2/SUP/an dont l’évolution respectera le

droit du bail ou sur toute législation appelée à le remplacer. Le superficiaire fournira

à la superficiante l’état locatif de ses immeubles à la fin des travaux de rénovation et

en tout temps à première réquisition de la superficiante, ainsi que lors de toute

modification des conditions de location.

12

q) les loyers indiqués ci-dessus comprendront tous les frais accessoires. Ils couvrent

donc l’ensemble des charges et amortissements des immeubles à l’exclusion des postes

suivants : les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les taxes

d’épuration et d’élimination des déchets relatives aux parties privatives. Les

provisions de charges inhérentes à l’ensemble de ces frais variables feront l’objet d’un

décompte annuel régularisant la situation de chaque locataire. Toute demande

d’introduction de nouveaux frais accessoires, venant en sus des loyers et autres

charges que celles susmentionnées, sera préalablement soumise à la superficiante pour

approbation;

r) maintenir les locataires en place après la constitution du DDP et maintien des

habitants en place durant les travaux d’assainissement du bâtiment ;

s) attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui ne sont coopérateurs

lors des futurs changements de locataires ;

t) suivre et analyser pendant au minimum les trois prochaines années d’exploitation,

les consommations d'énergies de l’ensemble des bâtiments et optimiser la performance

des installations dans le but d'identifier et de pallier aux éventuels défauts de

conception et/ou de rénovation des bâtiments pouvant impliquer des

surconsommations d'énergie et le dépassement des objectifs énergétiques. En outre, la

superficiaire s’engage à transmettre en tout temps durant 3 ans minimum, les résultats

de ce suivi à la superficiante sur simple demande de celle-ci ;

u) signer, dans le cadre de la rénovation, une charte de collaboration avec la Ville,

charte qui vise à lutter contre le travail clandestin et toute forme de « dumping social »,

tout en limitant et réglementant la sous-traitance. Les dispositions de la charte seront

reprises dans les contrats que le maître de l’ouvrage signera avec les entreprises

adjudicataires ;

v) se fournir exclusivement en énergies provenant de sources renouvelables de

provenance régionale pour les consommations qui relèvent de sa responsabilité et qui

lui sont facturées, en particulier pour l’électricité.

Article 13 – Modifications

Pendant toute la durée du droit de superficie, les modifications suivantes ne pourront

intervenir que sur la base d’une autorisation écrite préalable de la superficiante :

 Modification importante du but ou du contenu du droit de superficie ;

 Modification majeure du projet de construction nécessitant une mise à

l’enquête ;

 Extension des bâtiments et installations.

13

D. Droit de contrôle de la superficiante

Article 14 Visite des lieux

La superficiante se réserve le droit de visiter les lieux en tout temps pour veiller, dans

la mesure nécessaire au respect du présent acte. Un délai d’annonce de 30 jours est

fixé.

Article 15 - Consultation des documents de la superficiaire

La superficiante se réserve le droit de consulter les documents pertinents en relation

avec le droit de superficie, tel que notamment états locatifs, baux, comptes, etc., de la

superficiaire en tout temps pour veiller, dans la mesure nécessaire, au respect du

présent acte.

E. Cessibilité et transmissibilité du droit

Article 16 - Cession et transfert économique du droit

Le droit de superficie est cessible et transmissible ; il peut faire l’objet d’un transfert

économique. Par transfert économique, il faut entendre la cession de la majorité, de la

totalité ou d’une part importante des actions ou des parts sociales de la société

superficiaire à un ou des tiers ou à une autre société, sans que la dénomination de

ladite société superficiaire ne soit modifiée.

La location du droit de superficie est assimilée à une cession.

La superficiante devra être informée, par écrit, de toute cession, location, ou de tout

transfert économique projeté par la superficiaire ; elle pourra s'y opposer valablement

dans un délai de 2 mois dès réception de l'avis :

a) si le bénéficiaire n'est pas solvable ;

b) s'il poursuit une activité contraire aux mœurs ou à l'ordre public ;

c) s'il n'offre pas pour la superficiante un intérêt équivalent à celui que représente la

superficiaire, notamment si le bénéficiaire ne poursuit pas un but identique à celui de

la superficiaire ;

d) s'il ne souscrit pas à toutes les obligations prévues dans le présent acte ou dans ceux

passés en complément ou en exécution des présentes ;

Si la superficiante n'autorise pas la cession ou le transfert économique, la superficiaire

pourra exiger que le Tribunal arbitral prévu à l'article 24 du présent acte décide si le

refus est justifié au regard des conditions énumérées ci-dessus.

L'acte de cession ou de transfert du droit de superficie sera soumis à la superficiante

avant que les contractants le signent.

Dans tous les cas, en cas de cession du droit de superficie, la cession est conditionnée

à la reprise par le cessionnaire des droits et obligations prévus dans le présent acte.

Cette reprise des droits et obligations est une condition sine qua non à la validité du

transfert.

14

F. Retour des constructions

Article 17 - Retour anticipé d’une ou des constructions pour cause d'intérêt public

Si une ou plusieurs constructions font l'objet d'une décision d'expropriation pour cause

d'intérêt public, l'indemnisation de la superficiaire sera effectuée conformément aux

règles de la loi vaudoise sur l'expropriation pour cause d'intérêt public.

Article 18 - Retour anticipé pour cause de violation des obligations de la

superficiaire

En cas de violation grave ou réitérée par la superficiaire des obligations assumées par

elle en vertu des dispositions du présent acte, notamment de celles stipulées sous

chiffre 12, la superficiante pourra, après vains avertissements et mise en demeure

écrite mentionnant la sanction du retour anticipé en cas de non-exécution dans les

nonante (90) jours suivant la réception de ladite mise en demeure  par notification

recommandée, se départir du contrat de servitude et exiger la radiation du droit

distinct et permanent de superficie au Registre foncier, ainsi que le retour anticipé des

constructions au sens de l'article 779 lettre f du Code civil suisse.

Si la superficiante exerce ce droit, elle devra verser à la superficiaire une indemnité

pour la reprise des constructions et de leurs parties intégrantes. Elle ne sera cependant

pas supérieure à la valeur des constructions autorisées et reconnues par la

superficiante au sens de l’article 6, à l'exclusion de tout objet ou aménagement de

nature mobilière, et sera diminuée pour chaque construction :

 - de 30% à titre de pénalité ;

 - d'une moins-value de vétusté de 1.5% par an, calculée sur le coût avant

déduction de la pénalité.

La moins-value de vétusté sera déterminée indépendamment des amortissements

comptables et fiscaux opérés par la superficiaire.

Le paiement de l’indemnité ne pourra s’opérer en mains de la superficiaire qu’avec le

consentement de tous les créanciers hypothécaires.

La superficiaire pourra s'opposer dans les 6 mois suivant la demande au retour

anticipé de la construction en cédant le droit de superficie à un tiers, sous réserve de

la faculté accordée à la superficiante de refuser tout tiers ne remplissant pas les

conditions prescrites à l'article 16 ci-dessus.

La superficiaire s’engage à faire reprendre toutes les obligations du présent acte par

tout acquéreur du droit de superficie.

Tout litige entre parties relatif à l’interprétation des dispositions ci-dessus et à la

détermination de l’indemnité sera soumis au Tribunal arbitral prévu à l’article 24 ci-

après.

15

Article 19 - Retour à l'échéance

Si, à l'expiration de la présente convention ou ultérieurement, le droit de superficie

n'est pas prolongé ou renouvelé, la superficiante deviendra propriétaire des

constructions édifiées sur la parcelle grevée, conformément à l’article 779c du Code

civil, la superficiaire s'engageant à donner son consentement à la radiation de la

servitude au Registre foncier.

En contrepartie, une indemnité qui correspondra à la valeur des bâtiments sera due à

la superficiaire. Celle-ci sera déterminée à dires d'experts désignés d’un commun

accord, au jour de l’échéance. A défaut d’entente sur la désignation de l’expert, celui-

ci sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.

Il est précisé que l'indemnité ne portera que sur la valeur intrinsèque des constructions

et de leurs parties intégrantes, à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature

mobilière, conformément à l’article 6. La définition de la valeur intrinsèque est la

suivante : « valeur, au jour de l’échéance du droit, basée sur le coût de construction et

des parties intégrantes des bâtiments, ainsi que sur les impenses d’amélioration

autorisées par la superficiante, à l’exclusion de tout élément de nature mobilière, dont

sont déduites la vétusté et l’obsolescence ».

  III. DIVERS

Article 20 – Servitudes à constituer

La superficiaire et la superficiante s’engagent à modifier ou constituer toutes les

servitudes nécessaires à l’exploitation du bâtiment construit et aux rapports de bon

voisinage.

La superficiaire devra requérir l’accord de la superficiante en cas de constitution de

droits de superficie à titre secondaire.

Article 21 – Droit de préemption

Le droit de préemption légal de la superficiaire est supprimé. Cette suppression fera

l’objet d’une annotation au registre foncier.

Article 22 – Publicité

La superficiante conservera l’exclusivité publicitaire pour les produits des tiers. Elle

tiendra toutefois compte des intérêts légitimes de la superficiaire. Sont réservées les

dispositions de droit public sur l’affichage publicitaire, en particulier sur la pose

d’enseignes lumineuses et de réclames.

Article 23 - Contributions diverses

Tous impôts, taxes et contributions de droit public périodiques dus en raison de droits

réels sur les bâtiments seront à la charge de la superficiaire.

Article 24 - Clause d'arbitrage et for

16

Tous les litiges pouvant résulter de l’exécution, l’inexécution ou l’interprétation du

présent acte seront soumis à un Tribunal arbitral composé de trois membres et

constitué à la requête de la partie la plus diligente.

La superficiante et la superficiaire désigneront chacune un arbitre. Ces deux arbitres

choisiront à leur tour un troisième arbitre à l’unanimité. A défaut d’entente, celui-ci

sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne. Le siège de

ce Tribunal arbitral sera à Lausanne. Les articles 353 et suivants du Code de procédure

civile s’appliquent pour le surplus.

Article 25 - Annotation de clauses spéciales

Les clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre p) (contrôle des

loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en place), 12 lettre s) (attribution d’au moins

50% des logements à des locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies renouvelables régionales), 18 et

19 (conditions de retour des constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de

préemption de la superficiaire)  feront l'objet d’annotations au Registre foncier.

Article 26 - Modifications éventuelles de la loi

Pour le cas où les prescriptions légales relatives au droit de superficie seraient

modifiées ou complétées, les comparantes prévoient d'emblée :

a) que les dispositions de droit impératif, même contraires aux clauses convenues,

seront applicables à leurs rapports dès leur entrée en vigueur ;

b) que les dispositions de droit dispositif ne pourront être applicables qu'avec l'accord

des deux parties.

Les conventions passées seront, le cas échéant, modifiées en conséquence.

Article 27 - Autres dispositions

Pour les cas non prévus dans le présent acte, les dispositions figurant dans le Code

civil suisse font règle.

Article 28 – Loi sur l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à

l’étranger (LFAIE)

A compléter par le notaire

Article 29 - Frais et droits de mutation

Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, les émoluments

du Registre foncier ainsi que les éventuels droits de mutation cantonal et communal

sont à la charge de la superficiaire, sans préjudice de la solidarité entre les parties

prévue par les lois en la matière.

La superficiaire requiert l’exonération du droit de mutation ou d’un impôt de donation

en application des articles 3 lettre c et 20 lettre d de la loi concernant le droit de

17

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations

(LMSD).

Réquisitions pour le Registre foncier

1. Constitution et immatriculation d’un droit de superficie de 90 ans en faveur de la

SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838, comme droit distinct et permanent ;

2. Annotations :  - suppression du droit de préemption de la superficiaire.

- clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre

p) (contrôle des loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en

place), 12 lettre s) (attribution d’au moins 50% des logements à des

locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies

renouvelables régionales), 18 et 19 (conditions de retour des

constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de préemption

de la superficiaire).

3. Hyopthèque légale (garantie pour la rente), article 779i du Code civil suisse.

DONT ACTE lu par le notaire aux comparantes qui l’approuvent et le signent, séance

tenante, avec le notaire,

à Lausanne, le ***.

Annexe 6.0 : projet d’acte constitutif de DDP sur parcelle 5316 du 17 juin 2025, avenue
Edouard-Rod 2/4

Lausanne, bien-fonds 5316, constitution d’un droit distinct et permanent (DDP) de superficie
DDP xxx, inscrit au profit de la Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL)

Structure du contrat

Chapitre I  Exposé préalable

Chapitre II  Droit distinct et permanent de superficie

   A. Constitution du droit de superficie

B. Responsabilité de la superficiaire

   C. Obligations de la superficiaire

   D. Droit de contrôle de la superficiante

   E. Cessibilité et transmissibilité du droit

   F. Retour des constructions

Chapitre III  Divers

Clauses principales

Durée du droit  90 ans dès l’inscription de l’acte au registre foncier.

Valeur des constructions  Les constructions et ouvrages existants sur l’emprise du DDP

sont cédés à titre onéreux pour un montant de CHF 14’050’000.-

Redevance de superficie  La rente du droit de superficie s’élèvera à 3% de la valeur du
terrain. La redevance sera indexée à l’indice suisse des prix à la

consommation tous les cinq ans.

Contrôle des loyers Un contrôle des logements à loyers abordables (LLA) sera
exercé par la superficiante durant toute la durée de droit de
superficie dès la fin du contrôle basé sur la Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), et sur la
base de l’acte constitutif de DDP. Les loyers devront permettre
la couverture des coûts. Ils seront conformes aux dispositions
du droit du bail ou de tout autre droit appelé à le remplacer.

Assainissement énergétique Obligation d’assainissement énergétique des bâtiments dans un
délai de 2 ans dès l’entrée en force du permis de construire, mais

au plus tard 5 ans après la signature de l’acte constitutif du DDP,

cas de force majeur réservés. L’inexécution des travaux dans

les délais prévus étant un cas de retour anticipé des
constructions.

Maintien des locataires en place Maintien des locataires après constitution des DDP et maintien
des habitants durant les travaux d’assainissement

Rotation des locataires Attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui

ne sont pas coopérateurs lors des futurs changements de
locataires.

2

Retour anticipé

– pour cause d’intérêt public :  Indemnisation selon les règles de la Loi vaudoise sur
l’expropriation pour cause d’intérêt public.

– en cas de violation grave et
réitérée de ses obligations par
la superficiaire :

Indemnité fondée sur le montant des travaux réalisés et
reconnus par la superficiante sous déduction de 30% à titre de
pénalité et d’une moins-value de vétusté de 1.5% par an
calculée avant la déduction de la pénalité.

Retour à l’échéance Indemnisation fixée à dire d’expert désigné d’un commun

accord ; elle tiendra compte de la vétusté et de l’obsolescence

des bâtiments.

Il est précisé que l’indemnisation citée ci-dessus ne portera que
sur la valeur intrinsèque des constructions et de ses parties
intégrantes, amortissement de vétusté et obsolescence déduits,
à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature mobilière,

conformément à l’article cinq (5). La définition de la valeur

intrinsèque est la suivante :  valeur au jour de l’échéance du droit

basée sur le coût de construction des bâtiments, de leurs parties
intégrantes ainsi que des impenses d’amélioration autorisées

par la superficiante (à l’exclusion de tout élément de nature

mobilière) dont sont déduits la vétusté et l’obsolescence.

CONSTITUTION
DE DROIT DISTINCT ET PERMANENT DE SUPERFICIE

______________________________

Par-devant [●], notaire à Lausanne,

  se présentent

D’une part :

La Commune de Lausanne, ici valablement représentée par Rolf Eberhard,  délégué à

la Commission immobilière, lequel :

- agit en vertu d’une procuration à lui conférée par la Municipalité de la Commune

de Lausanne en date du [●], qui demeure ci-annexée, et

- justifie au surplus de ses pouvoirs par la production d’une photocopie certifiée

conforme d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal de

Lausanne du [●], qui demeure ci-annexée,

ci-après nommée « la superficiante »,

3

laquelle certifie au surplus que le Préfet du district de Lausanne a été informé des

opérations objet du présent acte par lettre du [●], ceci conformément à l’article 142 de

la loi sur les communes.

D’autre part :

La SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838,

ici valablement représentée par [●], domicilié à [●], et [●], domicilié à [●],

qui l’engagent par leur signature collective à deux,

ci-après nommée « la superficiaire ».

Les comparantes exposent préalablement ce qui suit :

  I. EXPOSE PREALABLE

1. La superficiante est propriétaire de la parcelle désignée comme suit au Registre

foncier :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 5316

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 244583758354

Surface 1’746 m², numérique

Mutation 28.07.2003 007-2003/3932/0 Mensuration

Autre(s) plan(s):

No plan: 40

Désignation de la situation Avenue Edouard-Rod 2/4

Couverture du sol

Bâtiment(s), 510 m2

Place, jardin, 992 m2

Revêtement dur, 244 m2

Bâtiments/Constructions Habitation, N° d'assurance: 11951, 461 m²

Garage, N° d'assurance: 1861, 49 m2

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 11'443’000.00 2022 (05.12.2023)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  20.09.2022 007-2022/6857/0 Achat

4

Mention

Aucun(e)

Servitudes

31.05.1949 007-381915 (C) Usage Droit d'usage ID.007-2008/008260

  en faveur de Lausanne la Commune, Lausanne

26.02.2016 007-2016/903/0 (C) Canalisation(s) de chauffage à distance

ID.007-2016/000606

  en faveur de Lausanne la Commune, Lausanne

Charges foncières

Aucun(e)

Annotations

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Selon le registre foncier

2. Les parties déclarent avoir reçu un extrait complet du Registre foncier de la parcelle.

3. La parcelle sus-désignée demeure assujettie aux restrictions légales de la propriété

foncière fondées sur le droit public et privé et dont certaines ne sont pas mentionnées

au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements

sur la police des constructions et l’aménagement du territoire, ainsi que des lois sur les

routes, la protection des eaux et le Code rural et foncier.

4. La superficiaire, la Société Coopérative d’Habitation Lausanne (SCHL), a l’intention

de procéder à des travaux de rénovation et d’assainissement énergétique du bâtiment

numéro ECA 11951 de la commune de Lausanne.

5. A cet effet, la superficiaire sollicite de la superficiante la mise à disposition de la

parcelle 5316, décrite ci-dessus, sous la forme d’un droit distinct et permanent de

superficie constitué sous numéro [●] de la commune de Lausanne, selon les plan et

tableau de mutation établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, plan et tableau qui seront déposés au Registre foncier à l'appui de la copie

du présent acte.

Cela exposé, les comparantes conviennent de ce qui suit :

  II. DROIT DE SUPERFICIE DISTINCT ET PERMANENT

A. Constitution

5

Article 1 – Constitution de servitude de superficie

Afin que les constructions érigées sur l’assiette du droit distinct et permanent telle que

définie ci-après ne fassent pas partie intégrante de la parcelle 5316 de Lausanne sus-

désignée, la superficiante constitue en faveur de la superficiaire, une servitude de

superficie, conformément aux articles 675 et 779 à 779 lettre l) du Code civil suisse.

L'assiette de la servitude correspond au terrain d’une surface de 1’746 m² faisant l’objet

du numéro ad hoc [●] des plan et tableau de mutation susmentionnés établis le [●] par

le géomètre officiel Sébastien Monnier, à Lausanne, dont les parties ont pris

connaissance par la notaire soussignée, qu’elles ont approuvé et signé.

La superficiante déclare qu’il n’existe aucune convention écrite, orale ou tacite entre

celle-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice d’avantages quelconques

concernant la surface qui sera grevée par le droit distinct et permanent de superficie.

De plus, elle certifie qu’elle n’est engagée dans aucun procès ni menacée de l’être et

qu’elle n’est l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef de ladite

parcelle 5316 de Lausanne.

Il est rappelé enfin que la surface constituant l’assiette du droit de superficie demeure

soumise aux restrictions légales de la propriété foncière fondées sur le droit public ou

privé qui, selon la législation, déploient leurs effets même sans inscription au Registre

foncier, notamment les restrictions découlant des lois et règlements sur la police des

constructions et l’aménagement du territoire. Par conséquent, la parcelle de base reste

grevée ou favorisée des servitudes actives ou passives inscrites au Registre foncier à la

date de la constitution du droit de superficie, qui en est également grevé ou favorisé.

Article 2 – Durée

Le droit de superficie est accordé pour une durée de 90 ans dès la date d’inscription

au Registre foncier de l’acte constitutif du droit de superficie.

Toute demande de prolongation devra être formulée par la superficiaire au plus tard

4 ans avant l’échéance, la superficiante s’engageant à se prononcer dans l’année qui

suit la demande. A défaut d’une demande de prolongation dans le délai précité, le

droit de superficie s’éteint à l’échéance du délai de 90 ans, la superficiaire s’engageant

d’ores et déjà à donner son consentement à la radiation du droit de superficie au

Registre foncier.

En cas de prolongation du droit de superficie, la superficiante pourra adapter les

clauses du contrat aux conditions économiques, notamment en ce qui concerne le

montant de la rente foncière.

La prolongation du droit de superficie devra faire l’objet d’un acte authentique qui

sera inscrit au Registre foncier.

6

Article 3 - Immatriculation au Registre foncier

En application des articles 655 alinéa 3, 779 alinéa 3 et 943 du Code civil suisse, la

servitude de superficie sera immatriculée au Registre foncier à titre de droit distinct et

permanent.

Cet immeuble portera le numéro de feuillet [●] du cadastre de la Commune de

Lausanne et aura la désignation suivante :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble [●]

Surface 1’746 m², numérique

No plan: [●]

Désignation de la situation Avenue Edouard-Rod 2/4

Article 4 – Coût de cession du bâtiment en DDP

La valeur totale de l’immeuble avant constitution du droit de superficie distinct et

permanent est fixée à CHF 16'150’000.- (seize millions cent cinquante mille francs) La

cession du droit distinct et permanent constitué sous numéro [●] se fait à titre onéreux

et le prix fixé est de CHF 14’050’000.- (quatorze millions cinquante mille francs), avec

une part foncière déterminée à CHF 2'100’000.- (deux millions cent mille francs).

Le versement du prix de cession du DDP à la signature du présent acte constitutif du

droit de superficie distinct et permanent et à son inscription au Registre foncier.

Article 5 - Constructions autorisées

Il est construit deux bâtiments numéros d’assurance incendie 11951 et 1861 sur la

surface de l’assiette du droit distinct et permanent objet du présent acte grevant le

bien-fonds 5316 de la commune de Lausanne, comprenant un immeuble locatif

d’habitation de 24 logements d’une surface utile de plancher (SUP) totale de 2’028 m²

que la superficiaire s’engage à rénover et à assainir énergétiquement.

Indépendamment de l’application des dispositions réglementaires, la superficiaire

devra respecter les critères de construction préconisés par la Commune de Lausanne

dans le cadre de sa politique de développement durable, en garantissant en particulier

une occupation optimale du sol, en choisissant un mode judicieux de production de

chaleur, en assurant une gestion correcte des eaux domestiques et de surface et en

optant pour des matériaux ne présentant aucun risque connu à ce jour pour la santé et

ayant un faible impact environnemental.

7

Les travaux de rénovation devront commencer dans un délai de 2 ans dès l'entrée en

force du permis de construire, tous délais de recours échus, mais au plus tard dans un

délai de 5 ans à compter de la signature du présent acte, cas de force majeur réservés.

Au cas où les travaux ne débuteraient pas dans le délai ci-dessus ou seraient

interrompus de manière durable en raison de la seule négligence de la superficiaire, la

superficiante pourrait demander le retour anticipé des constructions au sens de

l’article 779f du Code civil suisse. Si les travaux n’ont pas débuté, l’indemnité de retour

correspondra au montant de cession dudit droit de superficie distinct et permanent

mentionné à l’article 4 ci-dessus, soit CHF 14’050’000.- (quatorze millions cinquante

mille francs). S’ils ont débuté, l’indemnité est calculée conformément aux principes

prévus par l’article 18 (retour anticipé pour cause de violation de ses obligations par

la superficiaire). La superficiaire s'engage à signer toute réquisition à cet effet.

Les droits des tiers sont réservés, ainsi que les restrictions de la propriété fondées sur

le droit public telles que celles résultant de plans d'affectation, d'alignement ou autres,

qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.

Article 6 - Coût des constructions et impenses d'amélioration

Afin de déterminer les indemnités pouvant être dues à la superficiaire, cette dernière

fera connaître à la superficiante avec pièces justificatives à l'appui, dans un délai d'un

an dès l'achèvement des travaux, le coût réel des travaux devisés au 8 août 2024 à

CHF 2'070’000.- (deux millions septante mille francs) dont la partie à plus-value

viendra en augmentation de la valeur du DDP de l’immeuble. Il en ira de même des

impenses d'amélioration réalisées ultérieurement et dûment autorisées par la

superficiante.

Sont considérées comme parties intégrantes au sens de l'article 642 du Code civil

suisse, les choses mobilières qui sont unies matériellement de façon durable à la

construction et qui ne peuvent en être séparées ou enlevées sans que la construction

soit détériorée ou altérée.

Par impenses d'amélioration, il faut entendre toute dépense source de plus-value pour

la construction, à l'exclusion des frais d'entretien.

Il est précisé que les installations mobilières effectuées par la superficiaire ou ses

locataires et qui ne sont pas considérées comme parties intégrantes, ne feront l'objet

d'aucune indemnité de la part de la superficiante et, par conséquent, ne seront prises

en compte ni dans le coût de construction, ni dans les impenses d'amélioration.

Article 6bis – Bâtiments existants et exclusion de garantie

Les bâtiments numéros ECA 11951 et 1861 sont cédés à titre onéreux mais sans aucune

garantie.

8

Article 7 - Redevance de superficie

Valeur du terrain

La valeur du terrain correspond à la valeur vénale du terrain au moment la présente

constitution du droit de superficie. Elle a été fixée à CHF 2'100’000.- (deux millions

cent mille francs).

Si, au cours de la durée du droit de superficie, il y a extension du ou des bâtiment/s,

notamment en raison d’une modification du coefficient d’utilisation du sol,

l’agrandissement ou la construction de nouveaux bâtiments devront être autorisés par

la superficiante et la redevance sera adaptée en conséquence.

Taux de la redevance de superficie

La redevance annuelle de superficie est calculée à l’aide d’un taux de 3% appliqué à la

valeur du terrain telle que fixée ci-dessus.

Redevance de superficie

Le montant annuel de la redevance de superficie périodique est fixé à 3% de la valeur

foncière du terrain de CHF 2'100’000.- (deux millions cent mille francs), soit

CHF 63’000.- (soixante-trois mille francs).

Exigibilité de la redevance de superficie

La redevance de superficie sera perçue dès l’obtention du permis d’utiliser mais au

plus tard 6 mois après la fin des travaux ; elle sera payable par semestre civil d’avance,

soit les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, la première fois prorata temporis.

Hypothèque légale

Le paiement de la redevance de superficie périodique sera garanti par une hypothèque

légale, dont l’inscription est d’ores et déjà requise au Registre foncier, représentant

trois redevances annuelles, soit CHF 189’000.- (cent huitante-neuf mille francs). En cas

d’augmentation de la redevance de plus de 20%, la superficiante pourra exiger de la

superficiaire qu’elle consente à l’augmentation de l’hypothèque légale.

Cette hypothèque peut être primée (postposition de l’hypothèque légale) par tous

droits de gage grevant le droit de superficie à concurrence de 90% au maximum de la

valeur des constructions et des parties intégrantes au moment de la constitution

desdits droits de gage. La superficiante y consent d’ores et déjà.

Indexation

La redevance de superficie périodique pourra être ajustée tous les 5 ans en tenant

compte de la hausse ou de la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation ou

de tout autre indice appelé à lui succéder. L’indice considéré comme base de calcul

dans le présent acte correspondra à celui de la date d’exigibilité de la première

redevance.

9

Réduction de la rente, encouragement à l’assainissement énergétique

Eu égard à l’importance des travaux d’assainissements énergétique prévus et ceci en

conformité avec le plan climat, la superficiante consent à la gratuité de la rente de

superficie pour une période de 10 ans dès l’exigibilité de la première rente.

Article 8 - Entrée en possession

La prise de possession et l’entrée en jouissance des bâtiments et du terrain grevé par

la superficiaire, de même que le transfert des profits et des risques à celle-ci, ont lieu

le jour de l’inscription du présent acte au Registre foncier.

B. Responsabilité de la superficiaire

Article 9 - Exclusion de la responsabilité de la superficiante

La superficiaire prendra à sa charge toutes les obligations et toutes les responsabilités

de droit privé incombant au propriétaire du terrain et des bâtiments grevés ainsi que

toutes les obligations et toutes les responsabilités de droit privé découlant pour elle

des constructions objets du droit de superficie, de leurs parties intégrantes et de leurs

accessoires.

Elle répondra à l'égard des tiers de tous excès en matière de droit de voisinage, au sens

des articles 679 et 679a du Code civil suisse.

La superficiante n’assumera aucune responsabilité quant aux évènements pouvant

survenir du fait de l’exploitation de la parcelle par la superficiaire, y compris durant

les travaux de rénovation.

La superficiaire prendra à sa charge les éventuels détournements de collecteurs, tant

publics que privés, qui pourraient être touchés par les travaux de rénovation

envisagés ; elle ne pourra pas invoquer la responsabilité de la superficiante.

Article 10 – Garantie

En dérogation à l'article 197 du Code des obligations, la superficiante n'assume aucune

garantie quant à la nature du sol et à son état d'équipement ainsi que pour l’état du

bâtiment et déclare que le terrain sera libre de tout bail, droit d'emption, de

préemption, d'usufruit et de gage immobilier le jour de l’inscription de la servitude de

superficie au Registre foncier.

Article 11 - Sites pollués ou contaminés

A l’exception de la pollution des sols en dioxines et furanes, la superficiante déclare

qu’à ce jour elle n’a pas connaissance de l’existence de charges de pollution ou de

contamination, ni au sujet de l’immeuble, ni dans la zone où il se situe et en particulier

que la parcelle objet de la présente ne figure pas, au jour de la signature du présent

acte, au cadastre des sites pollués, après recherche de localisation sur le site internet

10

du Service des Eaux, Sols et Assainissement de l’Etat de Vaud. En conséquence, le

présent acte ne requiert aucune autorisation au sens de l’article 32d bis alinéa 3 de la

loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) du 7 octobre 1983.

Si malgré tout, une pollution de la parcelle grevée devait être constatée (site pollué ou

contaminé), la superficiaire s’engage à relever la superficiante de toutes les obligations,

notamment financières, qui pourraient être mises à la charge de celle-ci en vertu de

l’article 32b bis et 32 d LPE par les autorités environnementales. La superficiante

précise qu’aucun diagnostic amiante, ni aucune mesure relative à la concentration de

radon n’ont été effectués. Les frais éventuels pour ces diagnostics seront pris en charge

par la superficiaire, à l’entière décharge de la superficiante.

C. Obligation de la superficiaire

Article 12 - Obligations de la superficiaire

Pendant toute la durée du droit de superficie, la superficiaire s'engage à :

a) ne pas changer l'affectation des bâtiments sous réserve de l’accord exprès de la

superficiante, et sous réserve de l’aboutissement de la procédure légale d’autorisation ;

b) dès la rénovation et en cas de travaux ultérieurs, à respecter les critères de

construction stipulés dans l’article 5 du présent acte ;

c) entretenir régulièrement et conformément aux règles de l’art les bâtiments précités,

les parties intégrantes, les aménagements extérieurs et le terrain grevé du droit de

superficie ; négliger gravement l’entretien constitue un cas de retour anticipé ;

d) ne pas interrompre durablement la mise à disposition des logements et des autres

surfaces dans la construction objet du présent droit de superficie, cas de force majeure

réservés ;

e) payer ponctuellement la redevance stipulée à l’article 7 ;

f) faire reprendre par tout successeur juridique les obligations personnelles qui lui

incombent en vertu du présent acte, ainsi que les éventuelles dettes hypothécaires

grevant le droit de superficie ou les rembourser, après avoir obtenu le consentement

des créanciers à ces reprises, respectivement au remboursement ;

g) exécuter ponctuellement les obligations qu’elle doit assumer en vertu du présent

acte ;

h) veiller à ce que les créances garanties par gage grevant le droit de superficie soient

stipulées entièrement remboursables, un an au moins, avant l’échéance dudit droit.

Cette clause devra figurer dans les contrats de gages immobiliers ;

i) acquitter régulièrement et aux temps prescrits les intérêts et remboursements

contractuels des créances garanties par des gages immobiliers grevant le droit de

superficie ;

j) acquitter les contributions publiques éventuelles, tant fédérales que cantonales et

communales, les primes d’assurance et autres charges périodiques afférentes au droit

de superficie, ainsi qu’aux constructions et installations fixes ;

11

k) soumettre à l’approbation préalable de la superficiante, conformément à l’article 16

ci-après, toute cession totale ou partielle du droit de superficie, ou tout transfert

économique résultant notamment du passage d’un type de société ou de personne

morale à un autre, d’apports à une société ou à une personne morale, de reprises de

biens, de fusions, de cession d’une part importante ou de la totalité des actions ou des

parts sociales de la superficiaire, ainsi que toute location ou sous-location du droit de

superficie ;

l) conclure avec les locataires des contrats de baux à loyer conformes aux dispositions

légales impératives ainsi qu’aux règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de

Vaud, dont la durée ne devra en aucun cas excéder celle du droit de superficie et dont

les loyers auront été approuvés par la superficiante conformément au paragraphe p)

ci-dessous ;

m) disposer d’une couverture d’assurances suffisante, notamment en matière de

responsabilité civile ;

n) amortir les constructions et installations fixes au prorata de la durée du droit de

superficie, de manière à ce qu’elles soient totalement amorties à l’échéance du droit ;

o) ne pas constituer, sur son droit de superficie, sous peine de nullité, un droit de

superficie de deuxième degré, sauf accord de la superficiante ;

p) accepter un contrôle des loyers par la superficiante qui s’exercera dès la fin du

contrôle basé sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Ainsi, dès la fin du contrôle exercé par le Canton, la Ville prend le relai LPPPL (Loi sur

la préservation et la promotion du parc locatif. Le contrôle des loyers des logements à

loyers abordables, exercé durant toute la durée du DDP, sera basé sur un loyer initial

avant travaux de rénovation de CHF 249/m2/SUP/an dont l’évolution respectera le

droit du bail ou sur toute législation appelée à le remplacer. Le superficiaire fournira

à la superficiante l’état locatif de ses immeubles à la fin des travaux de rénovation et

en tout temps à première réquisition de la superficiante, ainsi que lors de toute

modification des conditions de location.

q) les loyers indiqués ci-dessus comprendront tous les frais accessoires. Ils couvrent

donc l’ensemble des charges et amortissements des immeubles à l’exclusion des postes

suivants : les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les taxes

d’épuration et d’élimination des déchets relatives aux parties privatives. Les

provisions de charges inhérentes à l’ensemble de ces frais variables feront l’objet d’un

décompte annuel régularisant la situation de chaque locataire. Toute demande

d’introduction de nouveaux frais accessoires, venant en sus des loyers et autres

charges que celles susmentionnées, sera préalablement soumise à la superficiante pour

approbation;

r) maintenir les locataires en place après la constitution du DDP et maintien des

habitants en place durant les travaux d’assainissement du bâtiment ;

s) attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui ne sont coopérateurs

lors des futurs changements de locataires ;

12

t) suivre et analyser pendant au minimum les trois prochaines années d’exploitation,

les consommations d'énergies de l’ensemble des bâtiments et optimiser la performance

des installations dans le but d'identifier et de pallier aux éventuels défauts de

conception et/ou de rénovation des bâtiments pouvant impliquer des

surconsommations d'énergie et le dépassement des objectifs énergétiques. En outre, la

superficiaire s’engage à transmettre en tout temps durant 3 ans minimum, les résultats

de ce suivi à la superficiante sur simple demande de celle-ci ;

u) signer, dans le cadre de la rénovation, une charte de collaboration avec la Ville,

charte qui vise à lutter contre le travail clandestin et toute forme de « dumping social »,

tout en limitant et réglementant la sous-traitance. Les dispositions de la charte seront

reprises dans les contrats que le maître de l’ouvrage signera avec les entreprises

adjudicataires ;

v) se fournir exclusivement en énergies provenant de sources renouvelables de

provenance régionale pour les consommations qui relèvent de sa responsabilité et qui

lui sont facturées, en particulier pour l’électricité.

Article 13 – Modifications

Pendant toute la durée du droit de superficie, les modifications suivantes ne pourront

intervenir que sur la base d’une autorisation écrite préalable de la superficiante :

 Modification importante du but ou du contenu du droit de superficie ;

 Modification majeure du projet de construction nécessitant une mise à

l’enquête ;

 Extension des bâtiments et installations.

D. Droit de contrôle de la superficiante

Article 14 Visite des lieux

La superficiante se réserve le droit de visiter les lieux en tout temps pour veiller, dans

la mesure nécessaire au respect du présent acte. Un délai d’annonce de 30 jours est

fixé.

Article 15 - Consultation des documents de la superficiaire

La superficiante se réserve le droit de consulter les documents pertinents en relation

avec le droit de superficie, tel que notamment états locatifs, baux, comptes, etc., de la

superficiaire en tout temps pour veiller, dans la mesure nécessaire, au respect du

présent acte.

E. Cessibilité et transmissibilité du droit

Article 16 - Cession et transfert économique du droit

13

Le droit de superficie est cessible et transmissible ; il peut faire l’objet d’un transfert

économique. Par transfert économique, il faut entendre la cession de la majorité, de la

totalité ou d’une part importante des actions ou des parts sociales de la société

superficiaire à un ou des tiers ou à une autre société, sans que la dénomination de

ladite société superficiaire ne soit modifiée.

La location du droit de superficie est assimilée à une cession.

La superficiante devra être informée, par écrit, de toute cession, location, ou de tout

transfert économique projeté par la superficiaire ; elle pourra s'y opposer valablement

dans un délai de 2 mois dès réception de l'avis :

a) si le bénéficiaire n'est pas solvable ;

b) s'il poursuit une activité contraire aux mœurs ou à l'ordre public ;

c) s'il n'offre pas pour la superficiante un intérêt équivalent à celui que représente la

superficiaire, notamment si le bénéficiaire ne poursuit pas un but identique à celui de

la superficiaire ;

d) s'il ne souscrit pas à toutes les obligations prévues dans le présent acte ou dans ceux

passés en complément ou en exécution des présentes ;

Si la superficiante n'autorise pas la cession ou le transfert économique, la superficiaire

pourra exiger que le Tribunal arbitral prévu à l'article 24 du présent acte décide si le

refus est justifié au regard des conditions énumérées ci-dessus.

L'acte de cession ou de transfert du droit de superficie sera soumis à la superficiante

avant que les contractants le signent.

Dans tous les cas, en cas de cession du droit de superficie, la cession est conditionnée

à la reprise par le cessionnaire des droits et obligations prévus dans le présent acte.

Cette reprise des droits et obligations est une condition sine qua non à la validité du

transfert.

F. Retour des constructions

Article 17 - Retour anticipé d’une ou des constructions pour cause d'intérêt public

Si une ou plusieurs constructions font l'objet d'une décision d'expropriation pour cause

d'intérêt public, l'indemnisation de la superficiaire sera effectuée conformément aux

règles de la loi vaudoise sur l'expropriation pour cause d'intérêt public.

Article 18 - Retour anticipé pour cause de violation des obligations de la

superficiaire

En cas de violation grave ou réitérée par la superficiaire des obligations assumées par

elle en vertu des dispositions du présent acte, notamment de celles stipulées sous

chiffre 12, la superficiante pourra, après vains avertissements et mise en demeure

écrite mentionnant la sanction du retour anticipé en cas de non-exécution dans les

nonante (90) jours suivant la réception de ladite mise en demeure  par notification

recommandée, se départir du contrat de servitude et exiger la radiation du droit

14

distinct et permanent de superficie au Registre foncier, ainsi que le retour anticipé des

constructions au sens de l'article 779 lettre f du Code civil suisse.

Si la superficiante exerce ce droit, elle devra verser à la superficiaire une indemnité

pour la reprise des constructions et de leurs parties intégrantes. Elle ne sera cependant

pas supérieure à la valeur des constructions autorisées et reconnues par la

superficiante au sens de l’article 6, à l'exclusion de tout objet ou aménagement de

nature mobilière, et sera diminuée pour chaque construction :

 - de 30% à titre de pénalité ;

 - d'une moins-value de vétusté de 1.5% par an, calculée sur le coût avant

déduction de la pénalité.

La moins-value de vétusté sera déterminée indépendamment des amortissements

comptables et fiscaux opérés par la superficiaire.

Le paiement de l’indemnité ne pourra s’opérer en mains de la superficiaire qu’avec le

consentement de tous les créanciers hypothécaires.

La superficiaire pourra s'opposer dans les 6 mois suivant la demande au retour

anticipé de la construction en cédant le droit de superficie à un tiers, sous réserve de

la faculté accordée à la superficiante de refuser tout tiers ne remplissant pas les

conditions prescrites à l'article 16 ci-dessus.

La superficiaire s’engage à faire reprendre toutes les obligations du présent acte par

tout acquéreur du droit de superficie.

Tout litige entre parties relatif à l’interprétation des dispositions ci-dessus et à la

détermination de l’indemnité sera soumis au Tribunal arbitral prévu à l’article 24 ci-

après.

Article 19 - Retour à l'échéance

Si, à l'expiration de la présente convention ou ultérieurement, le droit de superficie

n'est pas prolongé ou renouvelé, la superficiante deviendra propriétaire des

constructions édifiées sur la parcelle grevée, conformément à l’article 779c du Code

civil, la superficiaire s'engageant à donner son consentement à la radiation de la

servitude au Registre foncier.

En contrepartie, une indemnité qui correspondra à la valeur des bâtiments sera due à

la superficiaire. Celle-ci sera déterminée à dires d'experts désignés d’un commun

accord, au jour de l’échéance. A défaut d’entente sur la désignation de l’expert, celui-

ci sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.

Il est précisé que l'indemnité ne portera que sur la valeur intrinsèque des constructions

et de leurs parties intégrantes, à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature

mobilière, conformément à l’article 6. La définition de la valeur intrinsèque est la

suivante : « valeur, au jour de l’échéance du droit, basée sur le coût de construction et

des parties intégrantes des bâtiments, ainsi que sur les impenses d’amélioration

autorisées par la superficiante, à l’exclusion de tout élément de nature mobilière, dont

sont déduites la vétusté et l’obsolescence ».

15

  III. DIVERS

Article 20 – Servitudes à constituer

La superficiaire et la superficiante s’engagent à modifier ou constituer toutes les

servitudes nécessaires à l’exploitation du bâtiment construit et aux rapports de bon

voisinage.

La superficiaire devra requérir l’accord de la superficiante en cas de constitution de

droits de superficie à titre secondaire.

Article 21 – Droit de préemption

Le droit de préemption légal de la superficiaire est supprimé. Cette suppression fera

l’objet d’une annotation au registre foncier.

Article 22 – Publicité

La superficiante conservera l’exclusivité publicitaire pour les produits des tiers. Elle

tiendra toutefois compte des intérêts légitimes de la superficiaire. Sont réservées les

dispositions de droit public sur l’affichage publicitaire, en particulier sur la pose

d’enseignes lumineuses et de réclames.

Article 23 - Contributions diverses

Tous impôts, taxes et contributions de droit public périodiques dus en raison de droits

réels sur les bâtiments seront à la charge de la superficiaire.

Article 24 - Clause d'arbitrage et for

Tous les litiges pouvant résulter de l’exécution, l’inexécution ou l’interprétation du

présent acte seront soumis à un Tribunal arbitral composé de trois membres et

constitué à la requête de la partie la plus diligente.

La superficiante et la superficiaire désigneront chacune un arbitre. Ces deux arbitres

choisiront à leur tour un troisième arbitre à l’unanimité. A défaut d’entente, celui-ci

sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne. Le siège de

ce Tribunal arbitral sera à Lausanne. Les articles 353 et suivants du Code de procédure

civile s’appliquent pour le surplus.

Article 25 - Annotation de clauses spéciales

Les clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre p) (contrôle des

loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en place), 12 lettre s) (attribution d’au moins

50% des logements à des locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies renouvelables régionales), 18 et

19 (conditions de retour des constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de

préemption de la superficiaire)  feront l'objet d’annotations au Registre foncier.

16

Article 26 - Modifications éventuelles de la loi

Pour le cas où les prescriptions légales relatives au droit de superficie seraient

modifiées ou complétées, les comparantes prévoient d'emblée :

a) que les dispositions de droit impératif, même contraires aux clauses convenues,

seront applicables à leurs rapports dès leur entrée en vigueur ;

b) que les dispositions de droit dispositif ne pourront être applicables qu'avec l'accord

des deux parties.

Les conventions passées seront, le cas échéant, modifiées en conséquence.

Article 27 - Autres dispositions

Pour les cas non prévus dans le présent acte, les dispositions figurant dans le Code

civil suisse font règle.

Article 28 – Loi sur l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à

l’étranger (LFAIE)

A compléter par le notaire

Article 29 - Frais et droits de mutation

Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, les émoluments

du Registre foncier ainsi que les éventuels droits de mutation cantonal et communal

sont à la charge de la superficiaire, sans préjudice de la solidarité entre les parties

prévue par les lois en la matière.

La superficiaire requiert l’exonération du droit de mutation ou d’un impôt de donation

en application des articles 3 lettre c et 20 lettre d de la loi concernant le droit de

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations

(LMSD).

Réquisitions pour le Registre foncier

1. Constitution et immatriculation d’un droit de superficie de 90 ans en faveur de la

SOCIETE COOPERATIVE D’HABITATION LAUSANNE (SCHL), dont le siège

est à Lausanne, CHE-107.036.838, comme droit distinct et permanent ;

2. Annotations :  - suppression du droit de préemption de la superficiaire.

- clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre

p) (contrôle des loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en

place), 12 lettre s) (attribution d’au moins 50% des logements à des

locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies

renouvelables régionales), 18 et 19 (conditions de retour des

constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de préemption

de la superficiaire).

3. Hyopthèque légale (garantie pour la rente), article 779i du Code civil suisse.

17

DONT ACTE lu par le notaire aux comparantes qui l’approuvent et le signent, séance

tenante, avec le notaire,

à Lausanne, le ***.

Annexe 7.0 : projet d’acte constitutif de DDP du 17 juin 2025, sur parcelle 1118, Avenue
de France 35

Lausanne, bien-fonds 1118, constitution d’un droit distinct et permanent (DDP) de superficie
DDP xxx, inscrit au profit de la Société coopérative d’habitation Les Communs

Structure du contrat

Chapitre I  Exposé préalable

Chapitre II  Droit distinct et permanent de superficie

   A. Constitution du droit de superficie

B. Responsabilité de la superficiaire

   C. Obligations de la superficiaire

   D. Droit de contrôle de la superficiante

   E. Cessibilité et transmissibilité du droit

   F. Retour des constructions

Chapitre III  Divers

Clauses principales

Durée du droit  90 ans dès l’inscription de l’acte au registre foncier.

Valeur des constructions  Les constructions et ouvrages existants sur l’emprise du DDP

sont cédés à titre onéreux pour un montant de CHF 2'950’000.-

Redevance de superficie  La rente du droit de superficie s’élèvera à 3% de la valeur du
terrain. La redevance sera indexée à l’indice suisse des prix à la

consommation tous les cinq ans.

Contrôle des loyers Un contrôle des logements à loyers abordables (LLA) sera
exercé par la superficiante durant toute la durée du droit de
superficie dès la fin du contrôle basé sur la Loi sur la
préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), et sur la
base de l’acte constitutif du DDP. Les loyers devront permettre
la couverture des coûts. Ils seront conformes aux dispositions
du droit du bail ou de tout autre droit appelé à le remplacer.

Assainissement énergétique Obligation d’assainissement énergétique du bâtiment dans un
délai de 2 ans dès l’entrée en force du permis de construire, mais
au plus tard 5 ans après la signature de l’acte constitutif du DDP,
cas de force majeure réservés. L’inexécution des travaux dans
délais prévus étant un cas de retour anticipé des constructions ;

Rotation des locataires Attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui

ne sont pas coopérateurs lors des futurs changements de
locataires.

Maintien des locataires en place Maintien des locataires après constitution des DDP et maintien
des habitants durant les travaux d’assainissement.

2

Retour anticipé

– pour cause d’intérêt public :  Indemnisation selon les règles de la Loi vaudoise sur
l’expropriation pour cause d’intérêt public.

– en cas de violation grave et
réitérée de ses obligations par
la superficiaire :

Indemnité fondée sur le montant des travaux réalisés et
reconnus par la superficiante sous déduction de 30% à titre de
pénalité et d’une moins-value de vétusté de 1.5% par an
calculée avant la déduction de la pénalité.

Retour à l’échéance Indemnisation fixée à dire d’expert désigné d’un commun

accord ; elle tiendra compte de la vétusté et de l’obsolescence

des bâtiments.

Il est précisé que l’indemnisation citée ci-dessus ne portera que
sur la valeur intrinsèque des constructions et de ses parties
intégrantes, amortissement de vétusté et obsolescence déduits,
à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature mobilière,

conformément à l’article cinq (5). La définition de la valeur

intrinsèque est la suivante :  valeur au jour de l’échéance du droit

basée sur le coût de construction des bâtiments, de leurs parties
intégrantes ainsi que des impenses d’amélioration autorisées

par la superficiante (à l’exclusion de tout élément de nature

mobilière) dont sont déduits la vétusté et l’obsolescence.

CONSTITUTION
DE DROIT DISTINCT ET PERMANENT DE SUPERFICIE

______________________________

Par-devant [●], notaire à Lausanne,

  se présentent

D’une part :

La Commune de Lausanne, ici valablement représentée par Rolf Eberhard,  délégué à

la Commission immobilière, lequel :

- agit en vertu d’une procuration à lui conférée par la Municipalité de la Commune

de Lausanne en date du [●], qui demeure ci-annexée, et

- justifie au surplus de ses pouvoirs par la production d’une photocopie certifiée

conforme d’un extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal de

Lausanne du [●], qui demeure ci-annexée,

ci-après nommée « la superficiante »,

3

laquelle certifie au surplus que le Préfet du district de Lausanne a été informé des

opérations objet du présent acte par lettre du [●], ceci conformément à l’article 142 de

la loi sur les communes.

D’autre part :

La Société coopérative d’habitation Les Communs, dont le siège est à Lausanne,

CHE-268.487.745,

ici valablement représentée par [●], domicilié à [●], et [●], domicilié à [●],

qui l’engagent par leur signature collective à deux,

ci-après nommée « la superficiaire ».

Les comparantes exposent préalablement ce qui suit :

  I. EXPOSE PREALABLE

1. La superficiante est propriétaire de la parcelle désignée comme suit au Registre

foncier :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble 1118

Forme de registre foncier fédérale

E-GRID CH 33837540393

Surface 681 m², numérique

Mutation

Autre(s) plan(s):

No plan: 1019

Désignation de la situation Avenue de France 35

Couverture du sol

Bâtiment(s), 209 m²

Place-jardin, 472 m2

Bâtiments/Constructions Habitation, N° d'assurance: 6950, 209 m²

Observations MO

Observations RF

Feuillet de dépendance

Estimation fiscale 2'875’000.00 2023 (17.10.2024)

Propriété

Propriété individuelle

  Lausanne la Commune, Lausanne,  03.02.2023 007-2023/639/0 Achat

Mention

Aucun(e)

Servitudes

4

16.09.1931 007-230458 (C) Zone/quartier : hauteur des constructions ID.007-

2008/005306

  en faveur de B-F Lausanne 5586/1332

  en faveur de B-F Lausanne 5586/1333

  en faveur de B-F Lausanne 5586/1334

Charges foncières

Aucun(e)

Annotation

(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage)

Selon le registre foncier

Droit de gage immobilier

Selon le registre foncier

2. Les parties déclarent avoir reçu un extrait complet du Registre foncier de la parcelle.

3. La parcelle sus-désignée demeure assujettie aux restrictions légales de la propriété

foncière fondées sur le droit public et privé et dont certaines ne sont pas mentionnées

au Registre foncier. Il s’agit notamment de celles résultant de la loi et des règlements

sur la police des constructions et l’aménagement du territoire, ainsi que des lois sur les

routes, la protection des eaux et le Code rural et foncier.

4. La superficiaire, la Société coopérative d’habitation Les Communs, a l’intention de

procéder à des travaux de rénovation et d’assainissement énergétique du bâtiment

numéro ECA 6950 de la commune de Lausanne.

5. A cet effet, la superficiaire sollicite de la superficiante la mise à disposition de la

parcelle 1118, décrite ci-dessus, sous la forme d’un droit distinct et permanent de

superficie constitué sous numéro [●] de la commune de Lausanne, selon les plan et

tableau de mutation établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à

Lausanne, plan et tableau qui seront déposés au Registre foncier à l'appui de la copie

du présent acte.

Cela exposé, les comparantes conviennent de ce qui suit :

  II. DROIT DE SUPERFICIE DISTINCT ET PERMANENT

A. Constitution

Article 1 – Constitution de servitude de superficie

Afin que les constructions érigées sur l’assiette du droit distinct et permanent telle que

définie ci-après ne fassent pas partie intégrante de la parcelle 1118 de Lausanne sus-

5

désignée, la superficiante constitue en faveur de la superficiaire, une servitude de

superficie, conformément aux articles 675 et 779 à 779 lettre l) du Code civil suisse.

L'assiette de la servitude correspond au terrain d’une surface de 681 m² entourée d’un

liseré rouge faisant l’objet du numéro ad hoc [●] des plan et tableau de mutation

susmentionnés établis le [●] par le géomètre officiel Sébastien Monnier, à Lausanne,

dont les parties ont pris connaissance par la notaire soussignée, qu’elles ont approuvé

et signé.

La superficiante déclare qu’il n’existe aucune convention écrite, orale ou tacite entre

celle-ci et des tiers mettant ces derniers au bénéfice d’avantages quelconques

concernant la surface qui sera grevée par le droit distinct et permanent de superficie.

De plus, elle certifie qu’elle n’est engagée dans aucun procès ni menacée de l’être et

qu’elle n’est l’objet d’aucune demande d’indemnité quelconque du chef de ladite

parcelle 1118 de Lausanne.

Il est rappelé enfin que la surface constituant l’assiette du droit de superficie demeure

soumise aux restrictions légales de la propriété foncière fondées sur le droit public ou

privé qui, selon la législation, déploient leurs effets même sans inscription au Registre

foncier, notamment les restrictions découlant des lois et règlements sur la police des

constructions et l’aménagement du territoire. Par conséquent, la parcelle de base reste

grevée ou favorisée des servitudes actives ou passives inscrites au Registre foncier à la

date de la constitution du droit de superficie, qui en est également grevé ou favorisé.

Article 2 – Durée

Le droit de superficie est accordé pour une durée de 90 ans dès la date d’inscription

au Registre foncier de l’acte constitutif du droit de superficie.

Toute demande de prolongation devra être formulée par la superficiaire au plus tard

4 ans avant l’échéance, la superficiante s’engageant à se prononcer dans l’année qui

suit la demande. A défaut d’une demande de prolongation dans le délai précité, le

droit de superficie s’éteint à l’échéance du délai de 90 ans, la superficiaire s’engageant

d’ores et déjà à donner son consentement à la radiation du droit de superficie au

Registre foncier.

En cas de prolongation du droit de superficie, la superficiante pourra adapter les

clauses du contrat aux conditions économiques, notamment en ce qui concerne le

montant de la rente foncière.

La prolongation du droit de superficie devra faire l’objet d’un acte authentique qui

sera inscrit au Registre foncier.

Article 3 - Immatriculation au Registre foncier

6

En application des articles 655 alinéa 3, 779 alinéa 3 et 943 du Code civil suisse, la

servitude de superficie sera immatriculée au Registre foncier à titre de droit distinct et

permanent.

Cet immeuble portera le numéro de feuillet [●] du cadastre de la Commune de

Lausanne et aura la désignation suivante :

Etat descriptif de l'immeuble

Commune politique 5586 Lausanne

Tenue du registre foncier fédérale

Numéro d'immeuble [●]

Surface 770 m², numérique

No plan: [●]

Désignation de la situation Avenue de France 35

Article 4 – Coût de cession du bâtiment en DDP

La valeur totale de l’immeuble avant constitution du droit de superficie distinct et

permanent est fixée à CHF 3'950’000.- (trois millions neuf cent cinquante mille francs)

La cession du droit distinct et permanent constitué sous numéro [●] se fait à titre

onéreux et le prix fixé est de CHF 2'950’000.- (deux millions neuf cent cinquante mille

francs), avec une part foncière déterminée à CHF 1’000’000.- (un million de francs).

Le versement du prix de cession du DDP à la signature du présent acte constitutif du

droit de superficie distinct et permanent et à son inscription au Registre foncier.

Article 5 - Constructions autorisées

Il est construit un bâtiment numéro d’assurance incendie 6950 sur la surface de

l’assiette du droit distinct et permanent objet du présent acte grevant le bien-fonds

1118 de la commune de Lausanne, comprenant un immeuble locatif d’habitation de 14

logements d’une surface utile de plancher (SUP) totale de 689 m² que la superficiaire

s’engage à rénover et à assainir énergétiquement.

Indépendamment de l’application des dispositions réglementaires, la superficiaire

devra respecter les critères de construction préconisés par la Commune de Lausanne

dans le cadre de sa politique de développement durable, en garantissant en particulier

une occupation optimale du sol, en choisissant un mode judicieux de production de

chaleur, en assurant une gestion correcte des eaux domestiques et de surface et en

optant pour des matériaux ne présentant aucun risque connu à ce jour pour la santé et

ayant un faible impact environnemental.

Les travaux de rénovation devront commencer dans un délai de 2 ans dès l'entrée en

force du permis de construire, tous délais de recours échus, mais au plus tard dans un

délai de 5 ans à compter de la signature du présent acte, cas de force majeure réservés.

7

Au cas où les travaux ne débuteraient pas dans le délai ci-dessus ou seraient

interrompus de manière durable en raison de la seule négligence de la superficiaire, la

superficiante pourrait demander le retour anticipé des constructions au sens de

l’article 779f du Code civil suisse. Si les travaux n’ont pas débuté, l’indemnité de retour

correspondra au montant de cession dudit droit de superficie distinct et permanent

mentionné à l’article 4 ci-dessus, soit CHF 2’950’000.- (deux millions neuf cent

cinquante mille francs). S’ils ont débuté, l’indemnité est calculée conformément aux

principes prévus par l’article 18 (retour anticipé pour cause de violation de ses

obligations par la superficiaire). La superficiaire s'engage à signer toute réquisition à

cet effet.

Les droits des tiers sont réservés, ainsi que les restrictions de la propriété fondées sur

le droit public telles que celles résultant de plans d'affectation, d'alignement ou autres,

qui ne sont pas mentionnées au Registre foncier.

Article 6 - Coût des constructions et impenses d'amélioration

Afin de déterminer les indemnités pouvant être dues à la superficiaire, cette dernière

fera connaître à la superficiante avec pièces justificatives à l'appui, dans un délai d'un

an dès l'achèvement des travaux, le coût réel des travaux devisé au 13 octobre 2023 à

CHF 2'784’000.- (deux millions sept cent huitante-quatre mille francs) dont la partie à

plus-value viendra en augmentation de la valeur du DDP de l’immeuble. Il en ira de

même des impenses d'amélioration réalisées ultérieurement et dûment autorisées par

la superficiante.

Sont considérées comme parties intégrantes au sens de l'article 642 du Code civil

suisse, les choses mobilières qui sont unies matériellement de façon durable à la

construction et qui ne peuvent en être séparées ou enlevées sans que la construction

soit détériorée ou altérée.

Par impenses d'amélioration, il faut entendre toute dépense source de plus-value pour

la construction, à l'exclusion des frais d'entretien.

Il est précisé que les installations mobilières effectuées par la superficiaire ou ses

locataires et qui ne sont pas considérées comme parties intégrantes, ne feront l'objet

d'aucune indemnité de la part de la superficiante et, par conséquent, ne seront prises

en compte ni dans le coût de construction, ni dans les impenses d'amélioration.

Article 6bis – Bâtiments existants et exclusion de garantie

Le bâtiment numéro ECA 6950 est cédé à titre onéreux mais sans aucune garantie.

Article 7 - Redevance de superficie

Valeur du terrain

La valeur du terrain correspond à la valeur vénale du terrain au moment la présente

constitution du droit de superficie. Elle a été fixée à CHF 1’000’000.- (un million de

francs).

8

Si, au cours de la durée du droit de superficie, il y a extension du ou des bâtiment/s,

notamment en raison d’une modification du coefficient d’utilisation du sol,

l’agrandissement ou la construction de nouveaux bâtiments devront être autorisés par

la superficiante et la redevance sera adaptée en conséquence.

Taux de la redevance de superficie

La redevance annuelle de superficie est calculée à l’aide d’un taux de 3% appliqué à la

valeur du terrain telle que fixée ci-dessus.

Redevance de superficie

Le montant annuel de la redevance de superficie périodique est fixé à 3% de la valeur

foncière du terrain de CHF 1’000’000.- (un million de francs), soit CHF 30’000.- (trente

mille francs).

Exigibilité de la redevance de superficie

La redevance de superficie sera perçue dès l’obtention du permis d’utiliser mais au

plus tard 6 mois après la fin des travaux ; elle sera payable par semestre civil d’avance,

soit les 1er janvier et 1er juillet de chaque année, la première fois prorata temporis.

Hypothèque légale

Le paiement de la redevance de superficie périodique sera garanti par une hypothèque

légale, dont l’inscription est d’ores et déjà requise au Registre foncier, représentant

trois redevances annuelles, soit CHF 90’000.- (nomante mille francs). En cas

d’augmentation de la redevance de plus de 20%, la superficiante pourra exiger de la

superficiaire qu’elle consente à l’augmentation de l’hypothèque légale.

Cette hypothèque peut être primée (postposition de l’hypothèque légale) par tous

droits de gage grevant le droit de superficie à concurrence de 90% au maximum de la

valeur des constructions et des parties intégrantes au moment de la constitution

desdits droits de gage. La superficiante y consent d’ores et déjà.

Indexation

La redevance de superficie périodique pourra être ajustée tous les 5 ans en tenant

compte de la hausse ou de la baisse de l’indice suisse des prix à la consommation ou

de tout autre indice appelé à lui succéder. L’indice considéré comme base de calcul

dans le présent acte correspondra à celui de la date d’exigibilité de la première

redevance.

Réduction de la rente, encouragement à l’assainissement énergétique

Eu égard à l’importance des travaux d’assainissements énergétique prévus et ceci en

conformité avec le plan climat, la superficiante consent à la gratuité de la rente de

superficie pour une période de 10 ans dès l’exigibilité de la première rente.

9

Article 8 - Entrée en possession

La prise de possession et l’entrée en jouissance des bâtiments et du terrain grevé par

la superficiaire, de même que le transfert des profits et des risques à celle-ci, ont lieu

le jour de l’inscription du présent acte au Registre foncier.

B. Responsabilité de la superficiaire

Article 9 - Exclusion de la responsabilité de la superficiante

La superficiaire prendra à sa charge toutes les obligations et toutes les responsabilités

de droit privé incombant au propriétaire du terrain et des bâtiments grevés ainsi que

toutes les obligations et toutes les responsabilités de droit privé découlant pour elle

des constructions objets du droit de superficie, de leurs parties intégrantes et de leurs

accessoires.

Elle répondra à l'égard des tiers de tous excès en matière de droit de voisinage, au sens

des articles 679 et 679a du Code civil suisse.

La superficiante n’assumera aucune responsabilité quant aux évènements pouvant

survenir du fait de l’exploitation de la parcelle par la superficiaire, y compris durant

les travaux de rénovation.

La superficiaire prendra à sa charge les éventuels détournements de collecteurs, tant

publics que privés, qui pourraient être touchés par les travaux de rénovation

envisagés ; elle ne pourra pas invoquer la responsabilité de la superficiante.

Article 10 – Garantie

En dérogation à l'article 197 du Code des obligations, la superficiante n'assume aucune

garantie quant à la nature du sol et à son état d'équipement ainsi que pour l’état du

bâtiment et déclare que le terrain sera libre de tout bail, droit d'emption, de

préemption, d'usufruit et de gage immobilier le jour de l’inscription de la servitude de

superficie au Registre foncier.

Article 11 - Sites pollués ou contaminés

A l’exception de la pollution des sols en dioxines et furanes, la superficiante déclare

qu’à ce jour elle n’a pas connaissance de l’existence de charges de pollution ou de

contamination, ni au sujet de l’immeuble, ni dans la zone où il se situe et en particulier

que la parcelle objet de la présente ne figure pas, au jour de la signature du présent

acte, au cadastre des sites pollués, après recherche de localisation sur le site internet

du Service des Eaux, Sols et Assainissement de l’Etat de Vaud. En conséquence, le

présent acte ne requiert aucune autorisation au sens de l’article 32d bis alinéa 3 de la

loi fédérale sur la protection de l’environnement (LPE) du 7 octobre 1983.

Si malgré tout une pollution de la parcelle grevée devait être constatée (site pollué ou

contaminé), la superficiaire s’engage à relever la superficiante de toutes les obligations,

10

notamment financières, qui pourraient être mises à la charge de celle-ci en vertu de

l’article 32b bis et 32 d LPE par les autorités environnementales. La superficiante

précise qu’aucun diagnostic amiante, ni aucune mesure relative à la concentration de

radon n’ont été effectués. Les frais éventuels pour ces diagnostics seront pris en charge

par la superficiaire, à l’entière décharge de la superficiante.

C. Obligation de la superficiaire

Article 12 - Obligations de la superficiaire

Pendant toute la durée du droit de superficie, la superficiaire s'engage à :

a) ne pas changer l'affectation des bâtiments sous réserve de l’accord exprès de la

superficiante, et sous réserve de l’aboutissement de la procédure légale d’autorisation ;

b) dès la rénovation et en cas de travaux ultérieurs, à respecter les critères de

construction stipulés dans l’article 5 du présent acte ;

c) entretenir régulièrement et conformément aux règles de l’art les bâtiments précités,

les parties intégrantes, les aménagements extérieurs et le terrain grevé du droit de

superficie ; négliger gravement l’entretien constitue un cas de retour anticipé ;

d) ne pas interrompre durablement la mise à disposition des logements et des autres

surfaces dans la construction objet du présent droit de superficie, cas de force majeure

réservés ;

e) payer ponctuellement la redevance stipulée à l’article 7 ;

f) faire reprendre par tout successeur juridique les obligations personnelles qui lui

incombent en vertu du présent acte, ainsi que les éventuelles dettes hypothécaires

grevant le droit de superficie ou les rembourser, après avoir obtenu le consentement

des créanciers à ces reprises, respectivement au remboursement ;

g) exécuter ponctuellement les obligations qu’elle doit assumer en vertu du présent

acte ;

h) veiller à ce que les créances garanties par gage grevant le droit de superficie soient

stipulées entièrement remboursables, un an au moins, avant l’échéance dudit droit.

Cette clause devra figurer dans les contrats de gages immobiliers ;

i) acquitter régulièrement et aux temps prescrits les intérêts et remboursements

contractuels des créances garanties par des gages immobiliers grevant le droit de

superficie ;

j) acquitter les contributions publiques éventuelles, tant fédérales que cantonales et

communales, les primes d’assurance et autres charges périodiques afférentes au droit

de superficie, ainsi qu’aux constructions et installations fixes ;

k) soumettre à l’approbation préalable de la superficiante, conformément à l’article 16

ci-après, toute cession totale ou partielle du droit de superficie, ou tout transfert

économique résultant notamment du passage d’un type de société ou de personne

morale à un autre, d’apports à une société ou à une personne morale, de reprises de

biens, de fusions, de cession d’une part importante ou de la totalité des actions ou des

11

parts sociales de la superficiaire, ainsi que toute location ou sous-location du droit de

superficie ;

l) conclure avec les locataires des contrats de baux à loyer conformes aux dispositions

légales impératives ainsi qu’aux règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de

Vaud, dont la durée ne devra en aucun cas excéder celle du droit de superficie et dont

les loyers auront été approuvés par la superficiante conformément au paragraphe p)

ci-dessous ;

m) disposer d’une couverture d’assurances suffisante, notamment en matière de

responsabilité civile ;

n) amortir les constructions et installations fixes au prorata de la durée du droit de

superficie, de manière à ce qu’elles soient totalement amorties à l’échéance du droit ;

o) ne pas constituer, sur son droit de superficie, sous peine de nullité, un droit de

superficie de deuxième degré, sauf accord de la superficiante ;

p) accepter un contrôle des loyers par la superficiante qui s’exercera dès la fin du

contrôle basé sur la Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL).

Ainsi, dès la fin du contrôle exercé par le Canton, la Ville prend le relai LPPPL (Loi sur

la préservation et la promotion du parc locatif. Le contrôle des loyers des logements à

loyers abordables, exercé durant toute la durée du DDP, sera basé sur un loyer initial

avant travaux de rénovation de CHF 217/m2/SUP/an dont l’évolution respectera le

droit du bail ou sur toute législation appelée à le remplacer. Le superficiaire fournira

à la superficiante l’état locatif de ses immeubles à la fin des travaux de rénovation et

en tout temps à première réquisition de la superficiante, ainsi que lors de toute

modification des conditions de location.

q) les loyers indiqués ci-dessus comprendront tous les frais accessoires. Ils couvrent

donc l’ensemble des charges et amortissements des immeubles à l’exclusion des postes

suivants : les frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les taxes

d’épuration et d’élimination des déchets relatives aux parties privatives. Les

provisions de charges inhérentes à l’ensemble de ces frais variables feront l’objet d’un

décompte annuel régularisant la situation de chaque locataire. Toute demande

d’introduction de nouveaux frais accessoires, venant en sus des loyers et autres

charges que celles susmentionnées, sera préalablement soumise à la superficiante pour

approbation;

r) maintenir les locataires en place après la constitution du DDP et maintien des

habitants en place durant les travaux d’assainissement du bâtiment ;

s) attribution d’au moins 50% des logements à des locataires qui ne sont coopérateurs

lors des futurs changements de locataires ;

t) suivre et analyser pendant au minimum les trois prochaines années d’exploitation,

les consommations d'énergies de l’ensemble des bâtiments et optimiser la performance

des installations dans le but d'identifier et de pallier aux éventuels défauts de

conception et/ou de rénovation des bâtiments pouvant impliquer des

12

surconsommations d'énergie et le dépassement des objectifs énergétiques. En outre, la

superficiaire s’engage à transmettre en tout temps durant 3 ans minimum, les résultats

de ce suivi à la superficiante sur simple demande de celle-ci ;

u) signer, dans le cadre de la rénovation, une charte de collaboration avec la Ville,

charte qui vise à lutter contre le travail clandestin et toute forme de « dumping social »,

tout en limitant et réglementant la sous-traitance. Les dispositions de la charte seront

reprises dans les contrats que le maître de l’ouvrage signera avec les entreprises

adjudicataires ;

v) se fournir exclusivement en énergies provenant de sources renouvelables de

provenance régionale pour les consommations qui relèvent de sa responsabilité et qui

lui sont facturées, en particulier pour l’électricité.

Article 13 – Modifications

Pendant toute la durée du droit de superficie, les modifications suivantes ne pourront

intervenir que sur la base d’une autorisation écrite préalable de la superficiante :

 Modification importante du but ou du contenu du droit de superficie ;

 Modification majeure du projet de construction nécessitant une mise à

l’enquête ;

 Extension des bâtiments et installations.

D. Droit de contrôle de la superficiante

Article 14 Visite des lieux

La superficiante se réserve le droit de visiter les lieux en tout temps pour veiller, dans

la mesure nécessaire au respect du présent acte. Un délai d’annonce de 30 jours est

fixé.

Article 15 - Consultation des documents de la superficiaire

La superficiante se réserve le droit de consulter les documents pertinents en relation

avec le droit de superficie, tel que notamment états locatifs, baux, comptes, etc., de la

superficiaire en tout temps pour veiller, dans la mesure nécessaire, au respect du

présent acte.

E. Cessibilité et transmissibilité du droit

Article 16 - Cession et transfert économique du droit

13

Le droit de superficie est cessible et transmissible ; il peut faire l’objet d’un transfert

économique. Par transfert économique, il faut entendre la cession de la majorité, de la

totalité ou d’une part importante des actions ou des parts sociales de la société

superficiaire à un ou des tiers ou à une autre société, sans que la dénomination de

ladite société superficiaire ne soit modifiée.

La location du droit de superficie est assimilée à une cession.

La superficiante devra être informée, par écrit, de toute cession, location, ou de tout

transfert économique projeté par la superficiaire ; elle pourra s'y opposer valablement

dans un délai de 2 mois dès réception de l'avis :

a) si le bénéficiaire n'est pas solvable ;

b) s'il poursuit une activité contraire aux mœurs ou à l'ordre public ;

c) s'il n'offre pas pour la superficiante un intérêt équivalent à celui que représente la

superficiaire, notamment si le bénéficiaire ne poursuit pas un but identique à celui de

la superficiaire ;

d) s'il ne souscrit pas à toutes les obligations prévues dans le présent acte ou dans ceux

passés en complément ou en exécution des présentes ;

Si la superficiante n'autorise pas la cession ou le transfert économique, la superficiaire

pourra exiger que le Tribunal arbitral prévu à l'article 24 du présent acte décide si le

refus est justifié au regard des conditions énumérées ci-dessus.

L'acte de cession ou de transfert du droit de superficie sera soumis à la superficiante

avant que les contractants le signent.

Dans tous les cas, en cas de cession du droit de superficie, la cession est conditionnée

à la reprise par le cessionnaire des droits et obligations prévus dans le présent acte.

Cette reprise des droits et obligations est une condition sine qua non à la validité du

transfert.

F. Retour des constructions

Article 17 - Retour anticipé d’une ou des constructions pour cause d'intérêt public

Si une ou plusieurs constructions font l'objet d'une décision d'expropriation pour cause

d'intérêt public, l'indemnisation de la superficiaire sera effectuée conformément aux

règles de la loi vaudoise sur l'expropriation pour cause d'intérêt public.

Article 18 - Retour anticipé pour cause de violation des obligations de la

superficiaire

En cas de violation grave ou réitérée par la superficiaire des obligations assumées par

elle en vertu des dispositions du présent acte, notamment de celles stipulées sous

chiffre 12, la superficiante pourra, après vains avertissements et mise en demeure

écrite mentionnant la sanction du retour anticipé en cas de non-exécution dans les

nonante (90) jours suivant la réception de ladite mise en demeure  par notification

recommandée, se départir du contrat de servitude et exiger la radiation du droit

14

distinct et permanent de superficie au Registre foncier, ainsi que le retour anticipé des

constructions au sens de l'article 779 lettre f du Code civil suisse.

Si la superficiante exerce ce droit, elle devra verser à la superficiaire une indemnité

pour la reprise des constructions et de leurs parties intégrantes. Elle ne sera cependant

pas supérieure à la valeur des constructions autorisées et reconnues par la

superficiante au sens de l’article 6, à l'exclusion de tout objet ou aménagement de

nature mobilière, et sera diminuée pour chaque construction :

 - de 30% à titre de pénalité ;

 - d'une moins-value de vétusté de 1.5% par an, calculée sur le coût avant

déduction de la pénalité.

La moins-value de vétusté sera déterminée indépendamment des amortissements

comptables et fiscaux opérés par la superficiaire.

Le paiement de l’indemnité ne pourra s’opérer en mains de la superficiaire qu’avec le

consentement de tous les créanciers hypothécaires.

La superficiaire pourra s'opposer dans les 6 mois suivant la demande au retour

anticipé de la construction en cédant le droit de superficie à un tiers, sous réserve de

la faculté accordée à la superficiante de refuser tout tiers ne remplissant pas les

conditions prescrites à l'article 16 ci-dessus.

La superficiaire s’engage à faire reprendre toutes les obligations du présent acte par

tout acquéreur du droit de superficie.

Tout litige entre parties relatif à l’interprétation des dispositions ci-dessus et à la

détermination de l’indemnité sera soumis au Tribunal arbitral prévu à l’article 24 ci-

après.

Article 19 - Retour à l'échéance

Si, à l'expiration de la présente convention ou ultérieurement, le droit de superficie

n'est pas prolongé ou renouvelé, la superficiante deviendra propriétaire des

constructions édifiées sur la parcelle grevée, conformément à l’article 779c du Code

civil, la superficiaire s'engageant à donner son consentement à la radiation de la

servitude au Registre foncier.

En contrepartie, une indemnité qui correspondra à la valeur des bâtiments sera due à

la superficiaire. Celle-ci sera déterminée à dires d'experts désignés d’un commun

accord, au jour de l’échéance. A défaut d’entente sur la désignation de l’expert, celui-

ci sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne.

Il est précisé que l'indemnité ne portera que sur la valeur intrinsèque des constructions

et de leurs parties intégrantes, à l’exclusion de tout objet ou aménagement de nature

mobilière, conformément à l’article 6. La définition de la valeur intrinsèque est la

suivante : « valeur, au jour de l’échéance du droit, basée sur le coût de construction et

des parties intégrantes des bâtiments, ainsi que sur les impenses d’amélioration

autorisées par la superficiante, à l’exclusion de tout élément de nature mobilière, dont

sont déduites la vétusté et l’obsolescence ».

15

  III. DIVERS

Article 20 – Servitudes à constituer

La superficiaire et la superficiante s’engagent à modifier ou constituer toutes les

servitudes nécessaires à l’exploitation du bâtiment construit et aux rapports de bon

voisinage.

La superficiaire devra requérir l’accord de la superficiante en cas de constitution de

droits de superficie à titre secondaire.

Article 21 – Droit de préemption

Le droit de préemption légal de la superficiaire est supprimé. Cette suppression fera

l’objet d’une annotation au registre foncier.

Article 22 – Publicité

La superficiante conservera l’exclusivité publicitaire pour les produits des tiers. Elle

tiendra toutefois compte des intérêts légitimes de la superficiaire. Sont réservées les

dispositions de droit public sur l’affichage publicitaire, en particulier sur la pose

d’enseignes lumineuses et de réclames.

Article 23 - Contributions diverses

Tous impôts, taxes et contributions de droit public périodiques dus en raison de droits

réels sur les bâtiments seront à la charge de la superficiaire.

Article 24 - Clause d'arbitrage et for

Tous les litiges pouvant résulter de l’exécution, l’inexécution ou l’interprétation du

présent acte seront soumis à un Tribunal arbitral composé de trois membres et

constitué à la requête de la partie la plus diligente.

La superficiante et la superficiaire désigneront chacune un arbitre. Ces deux arbitres

choisiront à leur tour un troisième arbitre à l’unanimité. A défaut d’entente, celui-ci

sera désigné par le Président du Tribunal d’arrondissement de Lausanne. Le siège de

ce Tribunal arbitral sera à Lausanne. Les articles 353 et suivants du Code de procédure

civile s’appliquent pour le surplus.

Article 25 - Annotation de clauses spéciales

Les clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre p) (contrôle des

loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en place), 12 lettre s) (attribution d’au moins

50% des logements à des locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies renouvelables régionales), 18 et

19 (conditions de retour des constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de

préemption de la superficiaire)  feront l'objet d’annotations au Registre foncier.

16

Article 26 - Modifications éventuelles de la loi

Pour le cas où les prescriptions légales relatives au droit de superficie seraient

modifiées ou complétées, les comparantes prévoient d'emblée :

a) que les dispositions de droit impératif, même contraires aux clauses convenues,

seront applicables à leurs rapports dès leur entrée en vigueur ;

b) que les dispositions de droit dispositif ne pourront être applicables qu'avec l'accord

des deux parties.

Les conventions passées seront, le cas échéant, modifiées en conséquence.

Article 27 - Autres dispositions

Pour les cas non prévus dans le présent acte, les dispositions figurant dans le Code

civil suisse font règle.

Article 28 – Loi sur l’acquisition d’immeuble par des personnes domiciliées à

l’étranger (LFAIE)

A compléter par le notaire

Article 29 - Frais et droits de mutation

Les frais du présent acte, des opérations préliminaires et accessoires, les émoluments

du Registre foncier ainsi que les éventuels droits de mutation cantonal et communal

sont à la charge de la superficiaire, sans préjudice de la solidarité entre les parties

prévue par les lois en la matière.

La superficiaire requiert l’exonération du droit de mutation ou d’un impôt de donation

en application des articles 3 lettre c et 20 lettre d de la loi concernant le droit de

mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations

(LMSD).

Réquisitions pour le Registre foncier

1. Constitution et immatriculation d’un droit de superficie de 90 ans en faveur de la

Société coopérative d’habitation Les Communs, dont le siège est à Lausanne,

CHE-268.487.745, comme droit distinct et permanent ;

2. Annotations :  - suppression du droit de préemption de la superficiaire.

- clauses mentionnées aux articles 2 (durée), 7 (redevance), 12 lettre

p) (contrôle des loyers), 12 lettre r) (maintien des locataires en

place), 12 lettre s) (attribution d’au moins 50% des logements à des

locataires non coopérateurs lors des futurs changements de

locataires), 12 lettre t) (approvisionnement en énergies

renouvelables régionales), 18 et 19 (conditions de retour des

constructions), ainsi que 21 (suppression du droit de préemption

de la superficiaire).

3. Hyopthèque légale (garantie pour la rente), article 779i du Code civil suisse.

17

DONT ACTE lu par le notaire aux comparantes qui l’approuvent et le signent, séance

tenante, avec le notaire,

à Lausanne, le ***.

	Annexe 1 - Projet d'acte constitutif de DDP sur parcelle 3526 - Ruffy 56...
	Annexe 2 - Projet d'acte constitutif de DDP sur parcelle 5057 - Grancy 4...
	Annexe 3 - Projet d'acte constitutif de DDP sur parcelle 5334 - Warnery ...
	Annexe 4 - Projet d'acte constitutif de DDP sur parcelles 42 et 932 - Fr...
	Annexe 5 - Projet d'acte constitutif de DDP sur parcelle 2462 - Cassinet...
	Annexe 6 - Projet d'acte constitutif de DDP sur parcelle 5316 - Edouard-...
	Annexe 7 - Projet d'acte constitutif de DDP sur parcelle 1118 - France 3...